房地产行业2022年年度投资策略：新旧周期切换底部蓄能嬗变-211217（45页）.pdf

1、 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 新旧周期切换新旧周期切换，底部，底部蓄蓄能能嬗变嬗变 房地产行业房地产行业 2022 年年年度投资策略年度投资策略 房地产行业房地产行业 推荐推荐 ( (维持评级维持评级) ) 核心观点核心观点： 基本面：基本面：20212021- -2022022 2，旧周期的结束和新周期的起点，旧周期的结束和新周期的起点。2021 年整个基本 面经历了“冰火两重天” ，下半年销售、新开工、土地 “一秒入冬” ，销 售增速和土地溢价率已经为 2010 年以来历史最低。我们认为 2022 年为 房地产新周期的起点，特点为波动减小、时间拉长、城市

2、分化：销售恢 复需要时间，预计明年二季度企稳；竣工修复具备确定性和持续性，但 强度可能弱于 2021 年；全国房价指数或面临下行压力，并且下行周期较 长；房企融资的“至暗时刻”已过，明年上半年信贷发放逐步加强。 20222022 年核心运行数据判断：年核心运行数据判断：2022 年，预计商品房销售额增速-7.7%；房 地产开发投资额同比增速 0.5%-1.0%；土地购置费增速-7%；新开工面积 增速-5%；竣工面积增速 10%；施工面积同比增速 1.7%。 政策面：政策面：政策底部已过，暖风徐徐吹来政策底部已过，暖风徐徐吹来。9 月以来政策对房地产的表态一 贯且偏暖，我们认为政策底已过，未来政

3、策落地有以下几个方面：1） “房 住不炒”基调不变， “大放水”式宽松难再现；2）对首套和改善型住房 加强信贷支持，或在首付比例、利率、购房规则等方面一城一策；3）加 强对房企融资支持；4）各地方有更大的自主权进行政策调整，未来 “限 涨”和“限跌”并行， “调控”和“调整”并行。 公司面：公司面：央企国企和优质民企财务健康、信用央企国企和优质民企财务健康、信用较强。较强。从财务角度来看， 行业风险指标整体健康，优质龙头房企在风险指标的测算下表现优异； 从偿债压力角度来看，未来三年偿债压力递减，2022 年上半年偿债压力 较大，下半年有所缓释，房企信用分层逻辑加强。 房地产税：房地产税：经验、

4、测算、展望经验、测算、展望。我们对上海、重庆分别设定严格、一般、 宽松的税收制度，测算得出上海和重庆的个人存量房产税对土地财政的 替代程度分别为 0.96/0.44/0.14、0.45/0.23/0.09。新一轮房地产税试点若将 存量住房纳入征收范围，会贡献远比增量征收可观的财政收入。同时， 我们也对房地产税试点的关键细节进行了详细推演。 物业管理：物业管理：普增向分化转变，依赖向独立过渡。普增向分化转变，依赖向独立过渡。从重点跟踪的 22 家公司 来看，21H1 业绩继续高增，增速与体量无明显挂钩；高合管比尽显业绩 确定性；第三方外拓比例持续增加，逐步走向独立运营。物管板块仍属 于黄金赛道，

5、21 年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶 段，增值服务的发展为高成长持续赋能，地产政策缓解带来布局时机。 投资建议：投资建议：短期维度，政策偏暖推动估值提升。目前处于“基本面底”+ “政策底”的组合，政策逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的 关键因素得到缓释，板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备 足够的安全边际和弹性，我们认为今年四季度到明年一季度是配置的最 佳窗口期。中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、 融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。我们建 议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A（000002） 、保利地产（600048）

6、、 金地集团（600383） 、招商蛇口（001979） 、新城控股（601155） 、金科股 份（000656） ；建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914） 、碧桂 园服务（6098.HK） 、 华润万象生活（1209.HK） 、 旭辉永升服务（1995.HK） 。 风险提示风险提示：风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。 相对相对沪深沪深 300 表现图表现图 -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 2020/12/182021/3/182021/6/182021/9/18 房地产沪深300 资料来源：Wind，中国