房地产和物业服务行业REITs研究：公募REITs市场特征与投资展望-211204（40页）.pdf

1、REITs研究研究 公募公募REITs市场特征与投资展望市场特征与投资展望 中信中信证券研究部证券研究部 房地产房地产和物业服务行业组和物业服务行业组 陈聪陈聪 张全国张全国 李宗儒李宗儒 2021年年12月月4日日 PART ONE： C-REITs来了来了 hZkZ9UlXeVeVuMwOvNzRaQaO7NnPpPmOqRjMnMoMeRrRsMbRmMuNxNrMqRvPsQwO 3 3 1.1 1.1 C C- -REITsREITs来了来了 中 国 公 募中 国 公 募 R E I T sR E I T s 制 度 与 市 场 建 设 正制 度 与 市 场 建 设 正 式 拉 开

2、帷 幕式 拉 开 帷 幕 : : 中国证监会和发改委共同 发布关于推进基础设施领域不动产投 资信托基金（REITs）试点相关工作的 通知 20202020.04.04 第一批试点项目推出 2021.062021.06 第二批项目受理 2021.112021.11 国家发改委发布关于进一步做好基 础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点工作的通知（发改 投资2021958号），扩大基础扩大基础 设施设施REITsREITs的试点范围的试点范围 20212021.0.07 7 中国银保监会办公厅发布关于保 险资金投资公开募集基础设施证券 投资基金有关事项的通知，明确明确 保险资金投资公募保

3、险资金投资公募REITsREITs的相关监管的相关监管 要求要求 2021.112021.11 资料来源：中信证券研究部整理 4 4 1.2 1.2 全新的投资标的全新的投资标的C C- -REITsREITs市场表现回顾市场表现回顾 资产独特，走出独立于股票和债券的市场行情 剔除发行影响，自2021年7月19日以来，C-REITs的综合涨幅达到的综合涨幅达到11.3%，且回撤较小且回撤较小 资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部 注：右轴为中债指数，左轴为上证综合指数 公募公募REITs组合综合表现组合综合表现股票及债权相关指数走势股票及债权相关指数走势 900

4、 950 1000 1050 1100 1150 1200 2021/7/192021/8/192021/9/192021/10/192021/11/19 206 207 208 209 210 211 212 2550 2600 2650 2700 2750 2800 2850 2900 2950 3000 2021-7-192021-8-192021-9-192021-10-192021-11-19 上证综合指数中债-新综合财富(总值)指数 5 5 1.3 1.3 C C- -REITsREITs市场交易活跃度稳步上升市场交易活跃度稳步上升 公募REITs市场从无到有，关注度从低到高 成交

5、活跃度稳步上升，投资者群体日渐丰富 资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部 上市以来收益率走势上市以来收益率走势周度成交及换手情况周度成交及换手情况 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 成交额(亿元)区间换手率(%)线性 (成交额(亿元) -10.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 2021-06-212021-07-212021-08-21

6、2021-09-212021-10-212021-11-21 蛇口产园广州广河盐田港REIT首钢生物质张江光大 沪杭甬高速首创水务苏州工业园普洛斯 PART TWO：股还是债？公募：股还是债？公募REITs探源探源 7 7 REITs(Real Estate Investment Trusts)即不动产投资信托基金，是不动产资产证券化的一种重要手段，最早 产生于美国20世纪60年代初 中国证监会中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知试点相关工作的通知提出：提出： 基础设施REITs是国