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房地产行业定量测算框架-20211122（22页）.pdf

编号：55906

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房地产行业定量测算框架-20211122（22页）.pdf

新增供应主要来自截至 2021 年底还未开工的土地，与 2022 年当年新增开工，并在年内达到预售条件的增量库存。从房企经营周期的角度，我们假设房企从拿地到开工的平均3个月，开工到达到预售为6个月。2021年11 月至2022 年 4 月新增拿地将在2022 年达到预售状态形成增量供应。因此，对于2022 年增量供应的定量测算，核心是对2021 年10 月后连续六个月内的拿地建筑面积进行定量测算。2015 年来，房地产资金来源中销售回款(定金、首付款及按揭)到位单季度同比与100 城商品房用地成交建筑面积同比变化关联性较强，并且销售回款领先拿地半年左右。2021 年后，由于行业信用事件增加，预售资金监管收紧，导致行业可拿地现金受限。造成销售回款同比增长上升，但拿地同比下降的背离。由于全国层面的新增商品房用地的规划建筑面积难以获取，我们假设拿地到开工的速度保持平稳，拿地的增速对应3 个月后左右的开工，同时维持开工后 6 个月形成供应的开发周期推算。从 2021 年 10 月至 2022年3 月的拿地增速对应 2022 年全年的新增供应增速。在当前环境下，由于整体融资环境及预售资金监管政策较为严格，房企拿地现金流相对紧张。对于2021 下半年的销售回款规模，我们按照20%的受限资金比例进行假设，对资金到位回款增速进行假设和修正。对于2021 年新增供应的测算过程如下：

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