1、2024年上海不动产投资市场专题报告目录01市场概述02市场面交易特征及趋势03各类型资产流动特征分析04交易主体需求及偏好特征05市场展望及建议市场概述2024上海不动产投资市场概述市场当下呈现量增价缩态势，年内交易金额将超去年；五万平米以下及五亿内资产迎来黄金机遇期；2024上海不动产投资市场概述产业与实业紧密关联、叠加公募REITs路径的资产类型关注度显著提升；所见即所得的经营类资产相对竣备新物业更受青睐；涉不良及困境类资产交易金额比例显著增长；2024上海不动产投资市场概述涉外资主体单宗投资规模走低，年内投资金额总规模缩量，整体交易活跃度未有明显起色；外地国资、实业民营主体、宗教机构与

2、个人买家高调入场，稳态商办资产成为其集中目标。市场面交易特征及趋势2020-2024Q3上海大宗交易规模历年走势成交金额截至三季度已接近去年水平，成交面积显著跳升，成交价格盘整滑落;前两者反映市场交易热度恢复，交易快速起量，结合后者出现整体市场面量涨价跌现象，显示市场面仍然处于盘整阶段，投资交易需谨慎关注个案项目质素及市场小环境对未来资产价值的走向影响。上海投资市场大宗交易规模在2022年受疫情影响后，进入了缓慢盘整的疫情后修复期。2024年截止Q3，成交金额已趋近于去年全年金额水平，预计2024全年将拉出回暖阳线。成交面积93.6万平米对比2023年同期成交42万平米同比增幅达到123%，年

3、内截止Q3成交面积已超过去年全年规模；6.03.93.73.62.120202021202220232024Q32020-2024Q3 大宗交易均价参考（万元/平米）678101466955450311326118015423920202021202220232024Q32020-2024Q3 大宗交易金额及面积规模交易金额（亿元）交易面积（万方）2024Q1-Q3大宗交易各类型资产结构年内截止Q3，办公仍然稳居大宗交易流动性首位，综合体及商业次之，长租公寓及商务园区占比份额逆势攀升，长租公寓突破10%，商务园区趋近于5%，为过往历史水平之最，康养类资产也有所成交。年内截止Q3，分类型录得成交

4、记录结构中，办公仍然稳居头牌比例约占40%，其余为综合体19.4%和商业15.5%。近年来基于公募Reits热度快速提升的长租公寓占比11.1%，非传统商务圈的商务园区占比5%，酒店占比3.6%。39.93%19.41%15.52%10.27%4.99%3.58%3.24%2.26%0.80%办公综合体商业长租公寓商务园区酒店其他工业/物流康养类资产2024Q1-Q3大宗交易各物业类型占比结构2022-2024Q3大宗各类资产近年结构变化趋势近三年内传统份额大头，办公、商业综合体仍占据主导，但长租公寓、商务园区和工业/物流的市场投资额度占比快速走高，显示了市场投资主体对标的物业类型的选择出现了

5、多元避险和分化策略。横向对比疫情后近三年结构数据，可见除商业/综合体占位稳定外，办公份额虽仍稳居首位但出现逐年削减现象，与其形成对比的是近年来热度持续走高的长租公寓、商务园区和工业/物流，其中长租公寓已连续两年占比在一成以上，而商务园区和工业/物流的占比份额于近三年内多次出现了翻倍式增长。4.04%2.26%4.99%3.58%10.27%34.93%39.93%0.23%1.01%2.38%13.75%11.85%27.56%43.21%0%0%0.58%9.79%2.83%20.87%65.92%其他工业/物流商务园区酒店长租公寓商业/综合体办公2022-2024Q3 大宗交易各物业类型结

6、构占比表2024Q3202320222024Q1-Q3单宗交易资产面积结构分析年内截止Q3，5万平米以下面积段累积占比达到整体成交金额的73%，其中3万平米以下面积段达到约50%。年内至Q3，单宗交易资产标的主要集中为5万平米以下的小体量项目，其次为10-20万平米的大体量项目，5-10万平米的中型资产在交易中出现较少，这可能与避险防通胀和投机趁低吸纳的投资偏好有关。15-20万10%10-15万11%5-10万6%4-5万10%3-4万14%2-3万15%1-2万16%1万以下18%5万以下73%2024Q1-Q3 单宗资产面积结构占比图15-20万10-15万5-10万4-5万3-4万2-