瑞威資管：2019年年報.pdf

1、2019年 報股份代號（於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司）Annual Report 2019年報目錄公司資料1主席報告2財務摘要4董事、監事及高級管理層履歷5管理層討論與分析10董事會報告24監事會報告35企業管治報告38環境、社會及管治報告50獨立核數師報告69綜合損益表74綜合全面收益表75綜合財務狀況表76綜合權益變動表77綜合現金流量表78綜合財務報表附註80公司資料1 2019年報 上海瑞威資產管理股份有限公司董事執行董事朱平先生段克儉先生蘇怡女士非執行董事成軍先生王旭陽先生獨立非執行董事劉雲生先生尚健先生楊惠芳女士監事蔡璐懿女士陸希立先生王娟萍女士審核委員會楊惠芳女士（主席

2、）尚健先生劉雲生先生提名委員會朱平先生（主席）尚健先生劉雲生先生薪酬委員會劉雲生先生（主席）蘇怡女士楊惠芳女士公司秘書劉惠儀女士合規顧問同人融資有限公司香港中環德輔道中71號永安集團大廈15021503A室註冊辦事處中國上海自由貿易試驗區源深路1088號葛洲壩大廈1601室中國主要營業地點中國上海徐匯區虹漕路88號越虹廣場A座5樓郵編200233香港主要營業地點香港上環永樂街93103號協成行上環中心13樓1305室授權代表蘇怡女士劉惠儀女士有關香港法例的法律顧問何韋律師行香港中環遮打道18號歷山大廈27樓H股股份過戶登記處卓佳證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓核數師安永會計

3、師事務所香港中環添美道1號中信大廈22樓主要往來銀行招商銀行中國上海長寧區水城南路75號上海古北支行股份代號1835公司網站http:/主席報告2上海瑞威資產管理股份有限公司 2019年報 主席致辭致各股東：本人謹代表董事會欣然提呈上海瑞威資產管理股份有限公司（本公司）及其附屬公司（本集團）截至2019年12月31日止年度（本年度 或 報告期）的綜合業績。2019年是本集團成立以來第十個年頭。十年過，道是容易，不容易。作為一家以不動產投資為主的資產管理公司，投資能力是本集團最核心的競爭力。截至2019年12月31日，本集團累計退出15個項目，為廣大投資人帶來合理回報，這源於多年積累的優質團隊和

4、投資經驗。一、經濟下行壓力加大，調控政策塵埃未落2019年以來，全球經濟整體呈疲弱態勢。美歐日等主要發達經濟體經濟進一步放緩，多數新興經濟體經濟增長也出現放慢跡象。國際貨幣基金組織多次強調關稅壁壘衝突上升、貿易和地緣政治風險不確定性以及發達經濟體結構性因素導致全球經濟下行壓力凸顯。目前中國正處於經濟轉型期，在全球經濟增長放緩，貿易保護主義升溫的背景下，2019年宏觀經濟下行壓力持續加大，2019年GDP增速僅為6.1%。2020年，全球突發新型冠狀病毒感染的肺炎疫情，這是不期而遇的新挑戰。隨著疫情在全球範圍內持續快速蔓延，疫情防控措施不斷升級，全球經濟受到衝擊。對中國經濟而言，疫情對各行業均產

5、生影響，尤其對具有出行與聚眾屬性的第三產業形成直接衝擊。中國不動產市場的運行與中國經濟發展緊密相關。回顧過去幾年，我們看到中國政府在本輪不動產調控中的力度和決心。2019年中國不動產市場運行的政策環境整體偏緊：中國政府聚焦房地產金融風險，堅持住房居住屬性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，房地產行業資金定向監管全年保持從緊態勢；地方因城、因區、因勢施策保持房地產市場穩定。據統計，2019年中國房地產調控次數達620次，遠超2018年的450次。二、不動產基金行業整體承壓，面臨嚴峻考驗2019年，受中國經濟增速換擋及中國政府調控政策影響，中國不動產基金遭遇了行業性的整體下滑。2020年，疫情導致

6、與第三產業緊密關聯的不動產領域受到衝擊。短期來看，商業地產及辦公地產租金向下波動，空置率上升，物業管理費用增加，為租戶減免租金給業主方帶來現金流壓力；住宅地產工地基本停工，銷售大幅下降，企業資金鏈承壓。中長期來看，商業地產及辦公地產由於客戶結構多樣性下降，業主方議價能力受到挑戰，成功進行服務升級的開發商，能進一步吸引高質量租戶入駐，利潤率水平可能提升，反之則相應下降；住宅地產需求延後將帶來買方市場，行業集中度進一步提高。疫情帶來的震盪加劇了中國不動產基金行業困境，考驗著企業的生存能力，包括以下幾個方面：1、基金退出困難，兌付壓力增大。社會整體投資意願減弱，同時叠加疫情導致各行業短期業績下滑，導