中建富通：2019年年報.pdf

1、2019目錄2主席報告8董事及高級管理層11財務回顧19可持續經營及發展21公司資料22企業管治報告35董事會報告書53獨立核數師報告59綜合損益表60綜合全面收益表61綜合財務狀況表63綜合權益變動表65綜合現金流量表67財務報表附註167其他資料1695年財務摘要170專用詞語主 席 報 告本人謹代表董事會，報告本集團截至2019年12月31日止年度的全年業績。經營環境惡化本集團於2019年面臨其28年歷史以來最困難的時期之一。受累於多項不受本公司控制的全球及本地經濟、政治和衛生事件的綜合影響，導致本集團的經營環境於2019年出現惡化，這些事件包括：(a)美國與中國之間的持久貿易戰、(b)

2、全球經濟放緩、(c)香港社會不安及(d)最近爆發的新型冠狀病毒。該等事件對我們主要業務所在地的中國及香港的經濟造成了負面影響。業績由於經營環境惡化，本集團錄得母公司股權擁有人應佔虧損淨額141,000,000港元，而2018年則錄得溢利淨額34,000,000港元。本年度的虧損主要是因兩個非現金項目引起，指的是本集團物業組合因公平價值變動而產生未變現虧損淨額92,000,000港元，以及本公司的收藏資產組合在2019年錄得的公平價值收益較少，只有2,000,000港元，相對2018年該等資產的公平價值收益則為24,000,000港元。末期股息鑒於現時嚴峻的環境，本集團擬保存現金儲備，以應對未來

3、的困難與挑戰。因此，董事會不建議派發2019年末期股息（2018年末期股息：無）。同時，本公司亦沒有在2019年派發任何中期股息（2018年中期股息：每股0.035港元）。業務回顧本集團的業務主要包括：(i)物業發展、貿易及投資；(ii)證券業務；(iii)Blackbird多面體汽車業務；(iv)富收藏價值鐘錶的投資；(v)文化娛樂業務；及(vi)工業產品業務。主席報告003物業業務繼過去數年興旺的物業市場後，物業價格於回顧年度上半年繼續溫和上升。然而，下半年上升趨勢出現逆轉，物業價格開始下滑，物業市場轉勢主要是因中美貿易戰升溫以及香港社會不安所引致。在爆發新型冠狀病毒的2020年第一季度，

4、物業市場出現較顯著回落。雖然如此，我們對香港物業市場的長遠前境保持信心，我們預期物業市場將隨疫情受控而反彈。物業發展及物業貿易我們持作貿易的物業組合是指位於銅鑼灣羅素街8號上、下兩層相連的物業（羅素街物業）。於回顧年度內，我們已出租其中一層，並努力尋找另一層的新租戶。香港的社會風波尤其對銅鑼灣等旅遊區的零售市場影響甚大，結果是羅素街物業因2019年公平價值變動錄得減值撥備42,000,000港元。物業投資及持有我們擁有多元化的物業投資組合，包括豪華洋房別墅、寫字樓、零售物業及店舖、工業大廈及車位。基於我們對物業市場的獨到眼光和敏銳的洞察力，我們購入了優良的投資物業組合，在過去多年來該等物業組合

5、已大幅升值。我們意識到過去幾年物業價格上升過急及過高，因此，我們把握2019年上半年活躍的市場，以159,000,000港元的代價出售位於富通大廈31樓我們先前用作辦公室的物業。該交易已於2019年7月31日完成，而我們從出售交易中錄得變現收益83,000,000港元。出售交易後，物業價格開始回落，而交易量亦有所萎縮，這項交易再次反映我們擁有準確把握買賣物業適當時機的能力。2019年，物業投資及持有分部獲得經營溢利達32,000,000港元（2018年：經營溢利83,000,000港元），主要是上述變現收益83,000,000港元（2018年：變現收益1,000,000港元），部份受年底重估投

6、資物業而產生的未變現公平價值虧損50,000,000港元所抵銷（2018年：公平價值收益79,000,000港元）。內地物業業務一帶一路 倡議（該倡議）是中國政府為促進一帶一路沿線各國實現經濟合作而提出的一項重大發展戰略。我們認為定位為 絲綢之路經濟帶核心區的新疆在該倡議下增長潛力良好。我們投資新疆物業項目，目的是把握該倡議下可能惠及新疆的優惠政策及增長潛力。新疆項目的表現相對平穩。然而，年末後新型冠狀病毒的爆發已對新疆項目的營運造成某程度的干擾，因此，此項目2020年的表現或會受到負面影響。證券業務在2019年，香港股市仍然非常波動。在2019年首四個月內，股市有所上升，恒生指數於4月9日上