物业服务行业专题：怎么看行业市场空间-20210612（42页）.pdf

1、我们从益中亘泰招股书中获取到主要客户的信息，可得大型综合医院平均年化物业服务合同金额约在 3000-5000 万;考虑到公司未披露是否涵盖全部院区，及物业服务项目的品类还有增加的余地，因此该合同金额不是固定不变，且更大概率是随着时间的推移，服务内容的增加而增加，因此若以当前时点的收入为基准，预测未来行业的空间，相对来说是存在一定程度上的低估。我们从各家医院官网获得了每个医院拥有的床位数据，摊到物业服务收入中看，发现大型医院的物业服务支出比较固定，大体和床位数量成正比，平均一个床位的年化服务金额约为 0.97 万，其中上海仁济医院为1.54 万，临沂0.6 万，相比 0.97 万分别有一定的溢价

2、与折价，这里面我们认为主要原因是城市能级不同带来的服务成本不同。数据上看，一线城市的医院物业费水平显著高于三线城市，因此单个床位带来的收入会有明显的差异，平均下来，我们大体可以按每床位0.97万/年来预估当前时点的行业平均的收入情况。我们用每个床位产生的收入来预估全行业的物业管理收入规模，每档次的医院，我们保守估计按最低数量的床位做乘数，而对于大于 800 张床位的医院，考虑到并未设上限，不少大型医院有上千甚至近万的床位，直接用800 张床作为大型医院的均值测算会大幅低于真实情况。因此我们予以区分，百强三级医院直接用现有病床数量作为依据，非百强三级医院每个医院按三级医院的最低标准 800 张床

3、位计算。据筑医台资讯统计，截止2018 年4 月的全国门诊量TOP100 医院榜单，其中规模最大的为郑州大学第一附属医院，拥有10000 张床位，TOP100医院的总病床数是296619 张，TOP100 医院院均拥有病床 2996 张。考虑到我们对于每个等级医院病床数量均取门槛值，那么截至 2019 年全行业的市场规模至少为413 亿。据国家卫健委数据，2013 年至2019年我国三等医院从 1787 个增长至 2749 个，增长比较平稳，CAGR 为7.44%;2013 年至2018 年5 年间全国床位数由457.86 万增长至651.97万张，CAGR为7.32%。我们保守预计2019-2025年全国病床数的CAGR为 5%，那么预计截至 2025 年一至三级医院的病床数将从 455 万张升至 580 万张;若物业服务对于医院业态的渗透率是 100%，行业规模将达到 563 亿。由中物研协发布的2019 物业服务企业发展指数指出：“目前一二线城市医院物业已基本全部外包，三四线城市 30%-40%的医院物业并未完成外包”。我们假设至2025 年行业的外包比例约为80%，那么预计医院业态的市场规模有望达到 450 亿。