房地产行业：“两集中”加速结构分化行业“周期”重估-20210611（24页）.pdf

1、土地市场供应端在供应总量和结构上的城际分化是导致了土地需求端出现出让热度城际分化的重要因素。在本次两集中供地中，城市之间的冷热分化较为显著。从综合溢价率表现上看，九大城市中最火热的为未采取“限价+竞配建/自持”政策的重庆，其共出让46 宗地，城市总综合溢价率高达 42.99%,而表现最惨淡的长春综合溢价率则仅有 3.31%。以下从两方面进行分析：1)从城郊分布上看，除长春外，各城市主城区土地市场热度均高于郊区，表现为综合溢价率较高，而流拍率则较低。长春的城区宗地综合溢价率 1.67%，郊区宗地综合溢价率 6.35%。郊区综合溢价率较高的 3 宗地块分布于净月高新区、长春新区，属于前文所述的二线

2、城市高新区，为热点投资区。根据中指数据库 2019 年 4 月 -2021 年4 月的二手房成交信息，长春市成交量前10 的二手房楼盘中有 4 个位于城郊高新区，且与主城区(除朝阳区外)楼盘无明显价差。在长春这样房价长期走低，缺少城市更新动力的城市，高新区的新盘反而可能更具优势，因而造成了这种综合溢价率倒挂现象。2)刚性限价城市和弹性限价城市的成交表现区别明显。尽管有较为严厉的限价政策，刚性限价城市作为热点城市，土地市场热度仍然居高不下。在本次的四个刚性限价城市中，主城区宗地全部成交，郊区宗地也仅有广州有 6 宗地块流拍;而在弹性限价城市中，成交趋冷的长春、沈阳在各自的主城区、郊区均有若干流拍

3、地块。综合溢价率水平上看，四个刚性限价城市总体综合溢价率为 22.65%，高于弹性限价城市的 20.92%。热点城市触顶仍频，竞配建成为市场常态本轮次九城两集中供地中，热点城市触顶成交、竞配建的地块频频出现，也为其在首轮两集中的火热程度提供了佐证，而土地出让热度的分化也体现为触顶成交及竞配建比例的分化。刚性限价城市总体触顶成交及竞配建比例较高，北京、杭州、深圳都有较高比例触顶成交与竞配建地块，广州由于本次供地主要为郊区地块，触顶成交及竞配建比例较低，但有较多地块附带有重大工程配建及中小学、幼儿园配建要求未体现在竞配建统计中。弹性限价城市中，触顶成交和竞配建情况城际分化显著。热点城市无锡过八成地

4、块出现触顶成交和竞配建，同为热点城市的重庆因不限地价，无触顶成交及竞配建地块，但 87%的地块溢价成交。而土拍表现趋冷的长春只有主城宽城区 1 宗土地触发“最高限价+竞配建租赁住房”机制。面对两集中供地带来的资金压力，尽管一家房企单独拿地仍是本轮两集中出让的主流，也有更多房企选择了联合拿地。从城市分类上看，土地市场较为火热的刚性限价城市对房企短期筹措资金要求更高，联合拿地比例高于弹性限价城市;在弹性限价城市中，本次首轮两集中土地出让除了刚性限价城市的北广深杭，还有较为火爆的重庆也出现了较高的联合拿地比例，见图表 1415。在北广深杭渝，参与联合拿地频次2的企业统计见图表16，其中融创在重庆参与联合拿地5次，融信及滨江在杭州参与联合拿地 4 次，首开在北京参与联合拿地4 次。