房地产行业：“两集中”加速洗牌城市更新或成破局者-210714（52页）.pdf

1、核心城市迈入存量时代，城市更新政策持续加码。改革开放以来，中国城市化进程快速增长，2020 年末我国常住人口城镇化率超过 60%，标志着从增量时代转向存量时代的城市化新时期的来临。一二线刚性限价城市核心区域土地开发趋近饱和、土地供应日益紧张，城市更新有助于盘活存量用地，推动空间转型升级，满足城市经济社会发展需要，逐渐成为城市发展的新常态。中央城市更新相关政策密集出台，随着“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，城市更新已上升为国家战略。2021 年 4 月 12 日，发改委官网发布了关于印发<2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务>的通知，通知第十七条规定，“实施城市更新行动

2、。在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等三区一村改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造，2021 年新开工改造 5.3 万个，有条件的可同步开展建筑节能改造。在城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。”全面贯彻 2021 年 3 月 12 日发布的中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要中对城市更新的定位，城市更新作为中国城市发展新思路的战略目标之一将从 2021 年开始正式全面推开。近年来，城市更新政策频出，各地纷纷加大对城市更新重视程度。得益于较高的

3、城镇化水平与开放成熟的市场环境，我国城市更新项目早期多在珠三角深圳、广州等地开展试点。深圳城市更新相关政策最为密集、完善，2009 年发布全国首部城市更新办法深圳市城市更新办法，2021 年发布全国首部城市更新条例深圳经济特区城市更新条例。在“存量盘活”的背景下，越来越多的房企为了降低整体风险在获取土地端打出“组合拳”，将目光从瞄准房地产开发“上半场”的招拍挂转移到“下半场”城市更新。据克尔瑞数据统计，80%的 TOP100 上市房企、88%的 TOP50 上市房企均参与城市更新，并且 51%的百强房企城市更新规模已超百万平米。随着“三道红线”、“两集中供地”等政策落地，招拍挂市场竞争愈发激烈

4、，房企利润空间不断缩减、短期资金需求加大、长期财务压力加重。在可预见的未来，房企将加大通过独立运作、收并购或权益合作等多渠道参与城市更新的力度。在企业发布的 2020 年公司年报中，以下企业将城市更新作为企业发展战略写进报告，致力于为城市注入新活力，成为“城市运营商”和“美好城市共建者”“生活运营商”。“城市运营”成企业年报高频词与未来共同转型目标。根据企业年报数据显示，目前城市更新业务多聚焦粤港澳大湾区。1）全国布局的规模化房企代表恒大在全国拥有旧改项目 100 个，其中大湾区 78 个，深圳55 个；2）京津冀房企异地扩张代表企业荣盛发展在粤港澳大湾区城市更新项目占 97%；3）粤港澳大湾区本土房企是城市更新主力军，其中佳兆业总土地储备中约 55%位于粤港澳大湾区，同时也是公认的城市更新“头部玩家”；龙光城市更新业务货值 95%位于粤港澳大湾区核心城市；雅居乐城市更新业务聚焦大湾区，同时业务遍布全国 5 个省及直辖市，甚至深入华北及中原地区。