戴德梁行：2020亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告（75页）.pdf

1、尽管2020年爆发的新冠疫情对我国经济及金融市场造成一定冲击， 2020年国内不动产资产证券化市场继续保持快速扩张势头。单年共计发行产品90单，发行规模达1,798.6亿元，产品数量及规模分别较上一年分别增长8.4%及13.1%。2020年国内不动产资产证券化市场呈现出以下几点变化与亮点:CMBS产品在2020年共发行61单，发行规模为1,229.8亿元，占本年不动产资产证券化产品总发行规模的68.3%,继续扩大其在市场中的份额比例;2020年3月，菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划成功扩募发行，成为国内首单实现扩募机制的类REITs产品。继2019年以菜鸟重庆两江新区仓储

2、项目为底层资产完成类REITs首发后，二期扩募装入同属于西南区域的菜鸟成都双流物流项目，扩募规模达8.85亿元;据不完全统计, 2020 年共有5单“单SPv"结构CMBS产品发行。在信托抵押额度收紧及部分地区放开对专项计划办理不动产抵押登记限制的背景下,CMBS产品通过向专项计划转让原始权益人借款债权并将物业抵押给计划管理人的方式成功实践了无需信托参与的“单SPV”模式，从而实现交易结构的优化与企业融资成本降低;国内不动产资产证券化产品底层资产类型继续扩展，年内发行2单基础设施资产类REITs项目，资产分别为路桥与风力发电设施，为国内基础设施行业的融资提供了创新范本;截至2020年

3、底共有32单不动产资产证券化产品通过主体回购、续发、市场化处置的方式实现退出，累计退出产晶规模827.7亿元。其中，通过续发结束的产品规模达452.4元，占已退出产品规模的54.7%，使得产品续发成为市场最为主要的退出方式;此外，富力国际空港综合物流园CMBS.北京华远盈都商业类截至 2020 年 12 月 31 日，国内类 REITs 产品累计发行 93单，发行总规模达 1,752.1 亿元，平均每单规模约 18.8 亿元。其中已有 18 单类 REITs 产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出，退出产品总规模 374.3 亿元;存续期类 REITs 产品 75 单，产品规模 1,3

4、77.8 亿元，其中深交所 39 单，产品规模 811.9 亿元，上交所 35 单，产品规模 560.4 亿元，银行间债券市场 1 单，产品规模 5.5 亿元。于 2020 年全市场共发行 23 单类 REITs 产品，发行规模达 391.5 亿元，发行数量和规模较 2019 年均出现下降。近 3 年间类 REITs市场的发展增速落后于同期 CMBS 市场，类 REITs 产品设计环节面临更高的资产重组税负以及较长的重组流程是发行人更青睐于采用 CMBS 产品进行融资的两个可能原因。REITs等市场化处置案例受到行业广泛关注。2020 年 3 月，国内首单可扩募类 REITs 产品 - 菜鸟中

5、联 -中信证券 - 中国智能骨干网仓储资产支持专项计划成功扩募发行 8.85 亿元，实现了类 REITs 引入扩募机制的重大跨越。继 2019 年以菜鸟重庆两江新区仓储项目为底层资产完成类 REITs 首发后，二期扩募装入同属于西南区域的菜鸟成都双流物流项目。与成熟公募 REITs 的增发扩股类似，菜鸟物流仓储类 REITs 专项计划扩募后新增资产装入同一私募基金项下，原入池资产和扩募入池资产将组成新的基础资产池，产生的现金流共同作为类 REITs 偿付来源，并在资产支持证券提供偿付支持的顺序上、获取基础资产池的收益内容及分配顺序上没有差异。菜鸟物流仓储类REITs 在持续注入资产层面的成功实践为推动公募 REITs发展探索了可行的产品路径。