2021年房地产行业中国公募REITs特征分析报告.pdf

1、根据资产类别来看，9 支 REITS 的基金存续期在 20-99 年区间内，其中多数基金的存续期 在 20-50 年之间。从项目收入来源看，9 支基金的底层资产收入均源于具有稳定现金流的 项目，如高速公路通行费、产业园区租金、物业管理收入、公用事业项目运营收入，具有 受宏观因素影响小、现金流持续稳定的特点。 根据原始权益人来看，9 支 REITs 的底层资产原始权益人中金普洛斯 REITs 含有外资背景外， 其他九家均为国资背景，其中原始权益人实控人以地方国资委为主。 根据运营管理机构来看，底层资产的运营管理机构全部为原始权益人全资子公司或原始权 益人本身，专业的运营机构使得项目运营更具专业性

2、。 根据管理费率来看，除博时招商蛇口产业园 REITs 外，其余 8 支基金管理费均由固定管理 费+浮动管理费两部分组成，其中固定管理费主要由基金净资产计提(部分涉及基金募集 规模、基金收入、基金可分配收入等)，浮动管理费主要与资产收入挂钩。博时招商蛇口 产业园 REITs 仅收取固定管理费。根据净现金流分派率这一指标看，9 支基金的 2021 年、2022 年现金流分派率为 3%-11%区 间内。其中物流地产和产业园两类底层资产的基金净现金流分派率为 3%-5%区间内，高速 类和公用环保类的基金净现金流分派率较高，落在 6%-11%区间内，其中浙江杭徽的 2021 年、2022 年净现金流分

3、派率最高，分别为 10.10%、10.36%。净现金流分派率主要受底层资 产每年可分配的现金流、募集基金规模两个因素影响。 根据与十年期国债收益率对比，选取 5 月 31 日十年期国债收盘价的收益率 3.07%为基准， 9 支 REITs 基金的 2021 年和 2022 年净现金流分派率均高于十年期国债收益率，其中东吴 苏州工业园区 REIT2021 年净现金流收益率高出十年期国债收益率 5bp，浙江杭徽高出十年 期国债收益率 703bp。根据底层资产类别看，物流地产和产业园两类 REIT 的净现金流分派 率高出十年期国债收益率 170bp 以内，去除略低的东吴苏州工业园 REIT2021 年净现金流 分派率后，物流地产和产业园两类 REIT 的净现金流分派率较 10 年期国债收益率的收益率 差在 100-170bp 区间内;公用环保类 REIT 的净现金流分派率较 10 年期国债收益率的收益 率差在 500-610bp 区间内;高速类 REIT 的净现金流分派率较 10 年起国债收益率的收益率 差在 300-730bp 区间内，其中浙江杭徽的净现金流分派率较高，其收益率差在 700bp 以 上，广州广河的净现金流分派率低于浙江杭徽，其收益率差在 300-420bp 区间内。