2021年房地产行业发展现状与未来前景分析报告.pdf

1、2021 年 2 月 18 日自然资源部发文要求 22 个重点城市按照住宅用地分类调控文件要求，实 现“两集中”(集中发布出让公告、集中组织出让活动)，2021 年发布住宅用地公告不能超 过 3 次。截至 6 月 6 日，22 城均已披露首批集中供地情况，已有 16 城完成首批集中出让。 从目前集中供地和成交的情况来看，成交热度分化，核心城市热度依旧。综合溢价率、封 顶“竞自持”或“竞配建”、地货比的情况，根据中指院的数据，厦门、重庆、无锡、杭州、 北京等城市土地市场热度较高，基本都是房企普遍看好的热点一二线城市和长三角强三四 线城市，而长春、青岛等城市热度较低。部分城市热度较高的原因，除了基

2、本面过硬之外， “两集中”也造成一定扰动。受到“两集中”政策影响，多个核心城市从 2 月下旬起暂停 宅地出让，而房企年初补库需求通常较强(一方面预算充裕，另一方面年初拿地可在当年 形成销售业绩)，如果再错过首次集中供地，可能上半年在核心城市都将收获寥寥，因此首 次集中供地引发了房企的激烈竞争。此外，更透明的土地供应信息使得房企经过研判比较 后，更有可能将资源集中于优质城市以及其中的优质地块。 “两集中”政策暂时拖慢了全国土地供应节奏，尤其是二线城市 1-4 月受影响较大，直到 5 月供应量才有所修复;三四线城市供应建面累计同比增速在 4-5 月快速下行。根据中指院 的数据，2021 年 1-5

3、 月 300 城土地供应建面累计同比增长 0.2%，较 2019 年同期下降 4%; 住宅土地供应建面累计同比下降 4%，较 2019 年同期下降 8%。其中，一线、二线、三四 线土地供应建面累计同比增长 34%、下降 2%、下降 1%。考虑到多数集中供地城市 2021 年宅地供应计划高于去年，年内二线城市供应建面累计同比增速有望随着第二、第三批次 集中供地而逐步修复。物管公司 2020 年报呈现亮眼答卷，疫情之下依然实现在管面积多元拓展，业绩量质齐升， 业主增值服务多点开花。同时梯队分化愈加显著，头部物管公司在业绩增速、盈利能力、 储备规模方面更显优势。随着物管公司纷纷提出较高的增长指引，我们认为行业竞争将日 趋激烈，规模梯队将加速分化，优质公司有望形成实体经营和资本市场的正向反馈，股东 背景拓宽后股东层面合作值得期待。我国物管行业正处于政策红利释放、管理规模扩张、 管理业态升维、增值服务迸发的快速成长期，头部企业集中度提升趋势清晰，部分 20Q4 上市的公司在 6 个月限售期到期后正在消化解禁压力，我们认为这反而带来配置机遇，建议投资者优选短期业绩能见度高、中期市场化外拓出色、长期又有模式变现想象空间的公司。