【研报】物流地产行业全球龙头系列研究之二：ESR三板块协力轻资产扩张-20200728[32页].pdf

1、2020年年7月月28日日 物流地产行业全球龙头系列研究物流地产行业全球龙头系列研究 之二之二 ESR：三板块协力，轻资产扩张：三板块协力，轻资产扩张 陈聪，扈世民陈聪，扈世民 联系人：李金联系人：李金哲哲 中信证券研究部中信证券研究部 目录目录 CONTENTS 1 1.1. 公司概览：专注亚太区公司概览：专注亚太区的基金化的基金化物流地产平台物流地产平台 2.2. 深耕于亚太区，深耕于亚太区，充分享受地区发展红利充分享受地区发展红利 3.3. 内部三大部门，组成有效资本循环通道内部三大部门，组成有效资本循环通道 4.4. 高杠杆轻资产高杠杆轻资产，快发展的，快发展的规模扩张之路规模扩张之路

2、 rQtMpPpQtMtRvNsNqMsNtQ9PdN9PpNpPpNpPjMqQtMjMtRzQbRoOuMNZmOqPMYtOwO 2 1. 公司概览：专注亚太区公司概览：专注亚太区的基金化的基金化物流地产平台物流地产平台 3 3 专注于亚太区：专注于亚太区： 中国中国、日本日本、韩国韩国、新加坡新加坡、澳大利亚和印度六个国家澳大利亚和印度六个国家； 截至截至2019年有物业在管面积年有物业在管面积17.2百万平方米百万平方米，价值价值221亿美元；亿美元； 于于2019年年11月月1日在港交所挂牌日在港交所挂牌（01821.HK） 。 资料来源：公司公告，中信证券研究部资料来源：公司公告

3、，中信证券研究部 管理管理物业的账面物业的账面价值价值 亿亿美元美元总物业管理面积总物业管理面积百万平方米百万平方米 1.1 自有自有+投资组合打造亚太区领先物流地产平台投资组合打造亚太区领先物流地产平台 48 77 46 15 5 30 中国日本韩国澳大利亚印度新加坡 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 6.9 3 2.9 1.2 1.4 1.8 中国日本韩国澳大利亚印度新加坡 0 1 2 3 4 5 6 7 8 总物业管理面积 4 4 1.2 股权结构相对分散股权结构相对分散，股东背景提供有力战略支持，股东背景提供有力战略支持 ESR在在2016年由红木集团和易商合并

4、而来；年由红木集团和易商合并而来； 战略股东：战略股东：SK集团持股集团持股11.1%，京东持股京东持股7.7%，锁定大客户；锁定大客户； 于于2015年年11月及月及2017年年11月分别批准月分别批准一级一级雇员持股计划以及雇员持股计划以及KM雇员持股计划雇员持股计划。 20062006 红木集团创立； 专注于亚太地区 物流设施投资 20112011- -20152015 易商创立； 成立中国物流发展 基金和韩国物流发 展基金 20162016 易商和红木集团合 并成为ESR； 于日本推其首个物 流发展基金 20172017 在新加坡取得 ESR-REIT的管理 人控制权； 在印度组建专家

5、 团队； 投资进入澳大利 亚市场 20182018 向中国物流资产 作出战略性投 资； 获得京东3亿美元 投资 20192019 公司于港交所上市； 完全收购 Propertylink 创始人及高管华平投资SK Holdings Co., Ltd. 京东物流APG-Stichting其他股东 22.6%18.7% 11.1%7.7%7.0%32.9% 资料来源：公司公告，中信证券研究部 5 5 1.3 管理层经验丰富管理层经验丰富 沈晋初先生沈晋初先生 执行董事，联合创始人 兼联席首席执行官 拥有超过20年的中国工 业地产经验； 曾任Prologis中国区高 级副总裁，负责监管华 东地区； 曾

6、任戴德梁行中国区物 流调研总监。 Stuart Gibson先生先生 执行董事，联合创始人兼 联席首席执行官 拥有超24年亚太区房地产 投资经验； 曾任Prologis（日本）总 裁； 曾任日本AMB BlackPine 的联合创始人（后并入 Prologis） Charles Alexander Portes先生先生 执行董事，联合创始人 兼总裁 拥有超23年房地产投资 经验，19年亚太区工业 地产经验； 曾任Prologis（日本）的 日本收购事务负责人与 亚洲资本总监； 曾任日本AMB BlackPine的联合创始人 （后并入Prologis） 6 6 资料来源：公司公告，中信证券研究部