房地产经纪行业专题报告之一：水大鱼大期待混业品牌龙头崛起-20200727[23页].pdf

1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 水大鱼大水大鱼大，期待混业品牌龙头崛起，期待混业品牌龙头崛起 房地产经纪行业专题报告之一2020.7.27 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析 师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲联系人：李金哲 我们估计，我们估计，房地产房地产一二手一二手经纪业务的总佣金规模超过经纪业务的总佣金规模超过 2000 亿，亿，且行业总体处且行业总体处 于上升通道。经纪行业逐渐走向混业化和品牌化，一些经纪公司向居住相关的于上升通道。经纪行业逐渐走向混业化和品牌化，

2、一些经纪公司向居住相关的 综合服务龙头公司演进，一些物业管理公司也可能成为颠覆经纪行业的力量。综合服务龙头公司演进，一些物业管理公司也可能成为颠覆经纪行业的力量。 快速增长的房地产经纪行业。快速增长的房地产经纪行业。过去 10 年，房地产经纪行业年化达 19.1%。我们 判断在稳定状态下， 中国住房市场的年交易套数有望达到 2,128 万套， 其中新房 销售约为 866 万套， 为 2019 年交易套数的 57.7%， 二手房销售约为 1,262 万套， 为 2019 年的 2.96 倍。 二手经纪以线下为主，具备业务壁垒和规模经济二手经纪以线下为主，具备业务壁垒和规模经济。从自营走向加盟，以

3、贝壳找 房为代表的自营+强管控加盟成为行业主流发展模式。从市场份额看，呈现一超 多强特征， 贝壳找房在我们跟踪的重点城市市场份额都占据第一。 我们测算 2019 年二手经纪佣金规模为 710 亿元，远期总佣金规模有望达到 3,430 亿元。 新房经纪以渠道和代理为主新房经纪以渠道和代理为主。我们测算，2019 年渠道业务的总佣金规模为 871 亿元，受益于渗透率提升，虽然新房市场规模会有下降，但是远期规模有望维持 千亿左右。一手代理是较为传统的业务，我们测算远期规模将下降至 322 亿元。 经纪公司经纪公司业绩弹性的业绩弹性的三个三个来源。来源。 短期看， 重点城市二手交易已高于 2019 年

4、同期； 中期看，新房渠道渗透率有望从 25%提升至 50%；长期看，线上线下资源在新 业务领域的运用值得期待。 风险因素：风险因素：经纪业务是周期性业务，受到地产交易周期影响。房住不炒的政策也 在限制短期换手率的提升。 把握混业化和品牌化的机遇，优选龙头公司。把握混业化和品牌化的机遇，优选龙头公司。当前，二手经纪不断切入一手渠 道领域，改变一手经纪生态。经纪公司对物业管理、长租公寓等领域有兴趣，试 图走向混业的服务平台。 品质物业管理公司承担一手案场业务， 努力培育二手经 纪业务。混业化大趋势依托科技赋能，伴随强势品牌的养成。贝壳找房是目前行 业内最重要的平台。我们认为，现有上市公司中，贝壳找

5、房的传统竞争对手我爱 我家，透过联盟化战略解决增值服务发展难题的绿城服务，受益于行业发展。另 外，我们相信引入新股东，站在新起点之上的世联行，也值得关注。 经纪行业及研究框架示意图经纪行业及研究框架示意图 资料来源：Wind，中信证券研究部 房地产房地产行业行业 评级评级 强于大市强于大市（维持维持） 房地产经纪行业专题报告之一房地产经纪行业专题报告之一2020.7.27 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录目录 行业概览行业概览 . 1 快速增长的房地产经纪行业. 1 市场容量的量化测算 . 3 二手经纪业务一览二手经纪业务一览 . 4 二手经纪的三个特征 . 4 自营+加盟的行业进化 .

6、 5 一超多强的市场格局 . 6 二手经纪的佣金价值 . 7 新房经纪业务一览新房经纪业务一览 . 8 渗透率快速上升的一手渠道业务 . 8 一手代理业务面临转型压力. 10 投资策略：三重弹性和两大趋势，期待品牌服务整合投资策略：三重弹性和两大趋势，期待品牌服务整合 . 11 二手房市场恢复的短期弹性. 11 一手渠道渗透率提升的中期弹性 . 11 存量市场的长期机遇 . 12 混业经营和品牌服务整合 . 12 贝壳找房. 14 从传统二手经纪业务出发贝壳找房的传统竞争对手我爱我家 . 14 从物业管理出发联盟化提升专业能力的绿城服务 . 15 从一手代理出发引入新股东，迎接新起点. 16