张江高科-公司首次覆盖报告：践行“空间服务商+时间合伙人”理念打造科技投行-20200723[21页].pdf

1、房地产/园区开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 21 张江高科（600895.SH） 2020年07月23日 投资评级：买入（首次） 日期 2020/7/23 当前股价(元) 21.88 一年最高最低(元) 24.44/11.75 总市值(亿元) 338.85 流通市值(亿元) 338.85 总股本(亿股) 15.49 流通股本(亿股) 15.49 近3个月换手率(%) 215.11 股价走势图 数据来源：贝格数据 践行“空间服务商+时间合伙人”理念，打造科技投 行 公司首次覆盖报告 齐东（分析师） 陈鹏（联系人） 证书编号：S0790520060001 证书编号：S0790

2、120060038 国企背景，上海科创中心核心载体，首次覆盖给予“买入”评级。 张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向 未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。公司按照离岸创新、全球孵化、 产业并购、张江整合的战略思想，努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和 新标杆。预计公司2020-2022年归母净利润6.61、7.61、8.77亿元，EPS为0.43、 0.49、0.57元，当前股价对应PE为51、45、39倍。首次覆盖给予“买入”评级。 运营模式：践行“空间服务商+时间合伙人”理念，新三商战略助力转型升级 公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙

3、人”理念，以科技投行为发 展方向，着力打造“新三商”战略：科技地产为创投业务提供稳定资金支持，创 投业务参控股企业享受高新企业发展红利；园区服务进行价值二次挖掘。1）科 技地产护航，目前地产业务采取租售结合、租赁为主方式；收入占比90%，其中 开发业务定位小而精、波动较大；出租物业可贡献稳定现金流。2） 产业投资是 “新三商”战略核心所在，公司可充分享受园区高新企业发展红利；主要方式有 直投、参股基金和管理基金投资，近5年投资收益占营业利润比重均超60%。3） 创新服务可对园区客户价值进行二次开发，挖掘有成长潜力的优质企业。 核心优势：产业链、政策、融资、管理多重优势迸发 1）产业链：集聚效应

4、显著。公司聚焦生物医药、集成电路、信息技术等领域， 形成了产业集聚效应，集成电路产业、生物医药企业创收占比全上海约六成、三 成。2）政策优惠：1999年开始实施“聚焦张江”战略，优惠政策持续发力，人 才纷至沓来。3）融资：渠道畅通，股权、债券并行，银行授信充沛；同时成本 低位，2019年仅 3.88%。4）管理：管理层经验丰富，经营理念先进，挑选标的 独具慧眼；人才储备满满，学历结构不断优化；市场化激励形成利益共同体。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；产业投资经营持续恶化。 财务摘要和估值指标 指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元)

5、1,148 1,477 1,634 1,800 1,976 YOY(%) -8.4 28.6 10.6 10.2 9.8 归母净利润(百万元) 544 583 661 761 877 YOY(%) 16.4 7.1 13.4 15.2 15.2 毛利率(%) 46.5 59.1 56.1 55.6 57.8 净利率(%) 47.4 39.5 40.4 42.3 44.4 ROE(%) 5.6 4.1 4.5 4.9 5.5 EPS(摊薄/元) 0.35 0.38 0.43 0.49 0.57 P/E(倍) 62.3 58.1 51.3 44.5 38.6 P/B(倍) 3.9 3.6 3.5

6、3.3 3.1 数据来源：贝格数据、开源证券研究所 -48% -32% -16% 0% 16% 32% 48% 2019-07 2019-11 2020-03 2020-07 张江高科 沪深300 开 源 证 券 证 券 研 究 报 告 公 司 首 次 覆 盖 报 告 公 司 研 究 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 21 目 录 1、 国企背景，上海科创中心建设区核心载体. 4 2、 践行“空间服务商+时间合伙人”理念，新三商战略助力公司转型升级 . 5 2.1、 科技地产护航，开发与出租并举，稳健经营规模放缓 . 7 2.1.1、 地产开发：战略转型小而精定