2021年房地产行业物管市场规模与盈利能力分析报告（25页）.pdf

1、2.4. 资本助力完善布局、上下游整合形成闭环我们统计了 2020 年上市物管公司收并购事件相关情况，期内上市物管公司收并购事件共29 起，其中蓝光嘉宝服务并购事件 8 起，占比约 28%。全年上市物管公司 29 起收并购合计对价约 64.37 亿元，其中雅生活服务(2 起)、碧桂园服务(3 起)对价居首，分别为 20.60亿元、18.47 亿元，蓝光嘉宝服务虽并购 8 家物管公司，但总对价仅 1.90 亿元。从 2020 年物管行业主要收并购事件来看，物管公司的收并购方向包括：1) 收购区域性优质物业管理公司，以实现规模区域双突破，例如永升生活服务收购青岛银盛泰物业公司，进一步加强对青岛市场

2、的拓展;2) 收购细分业态的物业管理公司，以实现细分业态领域覆盖，例如时代邻里通过收购浩晴、耀城、科箭进入电力行业、工业物流，新城悦服务收购成都商写物业管理公司诚悦时代，切入写字楼细分业态。3) 收购增值服务产业链上下游公司，以加强增值服务能力输出，例如碧桂园服务收购金融经纪公司文津国际及传媒公司城市纵横。从并购的估值区间看，全年并购估值区间为 8X20X，其中，并购标的的估值区间有所差异，主要与并购标的的类型相关，住宅物业标的公司估值区间在 10 倍上下徘徊，上市物管公司在收购住宅物业公司时往往更加注重标的公司规模、与上市公司战略及区域布局的协同效应;非住宅物业公司与住宅物业公司相比更具稀缺性，细分业态领域内具备规模优势和专业服务水平的物业公司往往可以获得更高的估值，例如时代邻里收购上海科箭，静态 PE 倍数达 16.11X。当前物管公司在资本助力之下，积极抢滩布局多种非住宅业态，结合自身优势，打造品牌及服务平台，但总体来说，除了部分物管公司，例如保利物业，明确聚焦高校教研物业、城镇景区、轨道交通物业三大业态，目前大部分物管公司在各个细分领域尚在不断摸索之中，随着未来在非居业态竞争不断加剧，各家物管公司的竞争壁垒构建更加凸显重要性。