【研报】房地产行业房地产经纪系列深度报告一：市场变局与突围之道-210401（34页）.pdf

1、数据来源：东北证券，上述相关公司公告，上述相关公司官网，易观千帆，DAU 为 2020 年 12 月数据 经纪公司转换效率优势：直接运营带动赋能增效经纪公司直营带动赋能的模式效率高于纯赋能模式。通过门店和经纪人进行的渠道业务主要为直营和加盟赋能两种模式，直营模式下公司直接管理门店和经纪人进行业务，并从交易中抽佣，以链家为代表;加盟赋能模式下，公司输出品牌、数据、软件工具等，并从加盟商获取的佣金当中抽取部分提成，以易居为代表。从效率上来看，经纪公司(链家、我爱我家等)直接运营模式下的转换效率远高于一手代理公司(易居)的赋能模式，从单个门店完成交易额的数量来看，链家与我爱我家的单店交易额

2、分别为1.42 亿元/年和 0.9 亿元/年，而易居纯赋能模式下单店交易额为 0.19 亿元/年;从单个经纪人完成的交易额来看，链家和我爱我家单经纪人完成交易额分别为820万元/年和 610万元/年，纯赋能模式下的房多多和易居单经纪人完成交易额为80万元/年和 40万元/年。同时，贝壳平台赋能部分单店交易额和单经纪人交易额分别为 0.35 亿元/年和 460 万元/年，介于直营模式和纯赋能模式之间，经纪公司通过直营带动平台赋能的模式下，转换效率同样高于纯赋能模式。经纪公司的基础设施壁垒：门店规模与经纪人培养经纪公司的门店布局和经纪人培养存在壁垒。门店和经纪人作为经纪公司的基础设施，直接决定经纪

3、业务的覆盖面。头部经纪公司均拥有大规模的门店布局，数量远超头部开发商的物管项目，截至2020年来看，物管公司中规模最大的碧桂园服务在管 3277 个项目，而头部经纪公司中门店数量较少的我爱我家拥有约 3400个门店，德佑则拥有约10000个门店，即使开发商全部物业项目均开展案场业务，其覆盖面依然与头部经纪公司存在差距;此外，而作为经纪公司业务基础单位的经纪人，其技能存在一定的专业性，从交易前的房源实勘、维护，到交易中的协助贷款、协助公证，再到交易后的客户关系维护，均存在特定专业技能，同时 82%的经纪人从业年数在 1年以上，38%的经纪人从业超过 4年，需要一定工作经验积累，无法快速培养，经纪人的培养同样存在壁垒。图 30：经纪公司门店数量(棕色)与开发商物管公司项目(灰色)数量对比