【公司研究】金科股份-投资价值分析报告：高速增长变轨高质量发展-20210104（16页）.pdf

1、证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 高速增长变轨高质量发展高速增长变轨高质量发展 金科股份（000656）投资价值分析报告2021.1.4 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 公司在经历了三年左右高速规模增长后，发展策略逐渐转向追求发展质量。我公司在经历了三年左右高速规模增长后，发展策略逐渐转向追求发展质量。我 们看好公司应对市场变化的能力，首次们看好公司应对市场变化的能力，首次覆盖，覆盖，给予公司给予公司“买入买入”的投资评级。的投资评级。 公司股东结构稳定，管理层激励充分，市场化发展经验丰富。公司股东结构稳定，管理层激励充分，市场化发展经验丰富。公司实际控制人 目前大股

2、东地位稳固，管理层在公司从业时间普遍较长，员工持股计划和跟投 机制都激发了管理层的活力。 2017-2019 年，公司抓住历史机遇，规模上台阶。年，公司抓住历史机遇，规模上台阶。2017 年公司的拿地/销售额高 达 70%，2017-2019 年持续补充土地储备。在过去五年，公司高市场占有率的 重庆房价表现明显好于 2010-2015 年。我们相信，对公司来说，重庆的货值和 拓展占比虽然已经下降，但依托 2000 万存量可开发面积，重庆对公司未来几年 业绩贡献仍然重要。重庆之外，公司主要拓展华东、华中和西南（重庆之外） 市场，而在全国而言，这些市场最近两年的确更为景气。 增加规模的成果：短期销

3、售和业绩增长，长期能力提升。增加规模的成果：短期销售和业绩增长，长期能力提升。我们认为，由于发展 策略得当，运营能力突出，公司确实在最近迎来了销售和利润的增长。CRIC 数 据显示，公司在 2020 年取得年销售额 2235 亿元，已经超过了年初的计划。规 模也带来了公司长期能力的提升，例如集采降低公司建安成本，分摊面扩大降 低费用率，公司融资渠道拓宽等。 我们预计公司能在我们预计公司能在 2020 年底达到三道红线要求， 未来发展质量有望提升。年底达到三道红线要求， 未来发展质量有望提升。我们 认为，公司快速拼规模的阶段已经在 2019 年结束，2020 年之后公司开始重视 发展质量，到 2

4、020 年三季报，公司剔除预收款的资产负债率和净负债率，已经 分别达到 72%和 112%，接近三道红线要求。考虑金科服务在四季度 IPO 影响， 我们认为公司有望在 2020 年年底达到三道红线要求。 风险提示：风险提示：公司区域布局下沉过程中，部分区域市场潜力不足的风险；市场资 金面趋紧的风险；公司无法在竞争中保持盈利水平的风险。 认同公司阶段性战略重心调整，首次认同公司阶段性战略重心调整，首次覆盖覆盖给予公司给予公司“买入”的投资评级。买入”的投资评级。我们 认为，公司在 2017 年加大规模扩张力度，已经被历史证明是正确的；在 2020 年则开始控制杠杆率，避免突破三道红线，未来可能有

5、望迎来高增长。我们给 予公司 2020/2021/2022 年 66.6/74.7/83.0 亿元的盈利预测，NAV12.98 元/股， 我们给予公司 2021 年 8 倍 PE 的目标市值， 对应目标价 11.20 元/股， 当前股价 为 6.59 元/股，首次覆盖，给予“买入”的投资评级。 项目项目/年度年度 2018 2019 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 41,233.68 67,773.37 84,793.31 103,809.56 120,056.33 营业收入增长率 18.6% 64.4% 25.1% 22.4% 15.7% 净利润(百万元) 3,885

6、.92 5,675.83 6,663.07 7,466.70 8,301.27 净利润增长率 93.8% 46.1% 17.4% 12.1% 11.2% 每股收益 EPS(基本)(元) 0.72 1.05 1.25 1.40 1.55 毛利率% 28.6% 28.8% 25.6% 25.1% 24.5% 净资产收益率 ROE% 16.76% 20.74% 17.83% 17.77% 17.61% 每股净资产（元） 4.34 5.13 7.00 7.87 8.83 PE 9.2 6.3 5.3 4.7 4.2 PB 1.5 1.3 0.9 0.8 0.7 资料来源：Wind，中信证券研究部预测