【研报】房地产行业“财报视角看地产”系列之四：房地产企业负债类科目及隐性负债深度解析-20210104（30页）.pdf

1、请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 房地产企业负债类科目及隐性负债深度解析 “财报视角看地产”系列之四 主要内容主要内容: : 房地产属于资金密集型行业，投资规模大，开发周期长，公司 通常杠杆率较高。本文详细解析了房地产企业重点负债类科目 阅读要点，同时对少数股东权益科目进行了简要研究，最后介 绍了房地产企业隐性负债的产生及识别方法。 预收账款与合同负债预收账款与合同负债: :营业收入的先行指标营业收入的先行指标 房地产行业长周转与预售制度使得预收账款与合同负债的规模 较高，并且成为反映房企营业收入的重点先行指标。若房地产 开发企业预收账款与合同负债的数值持续小于营业收入则应考 察房企的收入

2、确认方式。同时，这两个科目与存货和销售商 品、提供劳务收到的现金的匹配程度也可以分别反映出房企销 售强度与销售回款的情况。 其他应付款：合作开发的规模体现其他应付款：合作开发的规模体现 对于房地产企业来说，其他应付款主要包括土地增值税清算准 备金、合作方往来款项、应收联营/合营企业的款项等科目。 使用剔除土地增值税清算准备金后的其他应付款/总资产这个 指标进行考量，可以较为真实的反映出房企合作开发的规模。 有息负债：杠杆风险的直接测算有息负债：杠杆风险的直接测算 有息负债即带息负债，指企业负债当中需要支付利息的债务， 包括短期负债和长期负债。关注房企有息负债时，更应关注有 息负债率、净资产率和

3、剔除预收账款的资本负债率等反映房企 的有息负债相对规模的指标，同时关注有息负债的长短结构和 成本，从而判断房企的资本结构是否合理。 少数股东权益：合作开发的权益影响少数股东权益：合作开发的权益影响 对于房地产公司，少数股东权益就是在资产负债表的权益科目中 列明的下属项目公司少数股东应占的权益规模。需要注意的是只 有母公司权益比例超过 50%，其他股东所占权益才计入到少数股 东权益科目中，否则计入到长期股权投资科目中。少数股东权益 可能使得公司销售数据、盈利数据有所失真，并且与少数股东损 益存在时间不匹配的情况。 隐性负债的产生及识别隐性负债的产生及识别 隐性负债是相对于显性负债而言的，指没有记

4、录在资产负债表 内的债务。对于房地产企业，隐性负债是指没有计入“有息负 债”类科目的债务。房企的隐性负债主要包含： （1）合联营企 业的债务 （2）明股实债 （3）永续债 （4）经营性负债。对 于合联营企业的债务，我们可关注房企的长期股权投资和对外 担保情况。对于明股实债，我们需要对联合营企业进行向上股 权穿透和少数股东权益的主体性质。对于永续债，我们可在其 他权益工具-永续债中直接得到规模情况。对于经营性负债， 我们需关注非关联方的应付账款和应付票据、关联方往来款和 供应链 ABS 发行情况。 评级及分析师信息 行业评级： 推荐 行业走势图 -18% -9% 0% 9% 18% 27% 20

5、19/122020/032020/062020/092020/12 房地产沪深300 证券研究报告|行业深度研究报告 仅供机构投资者使用 Table_Date 2021 年 01 月 04 日 证券研究报告|行业深度研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 投资建议投资建议 随着“三道红线”政策出台，对于房地产企业负债端的变化情 况关注度大幅提升。我们认为“三道红线”政策的出台有利于 房地产企业形成稳定的金融政策预期，未来房地产行业负债端 情况将逐步改善，有利于降低房地产债务风险，优化房地产企 业资产负债结构，有利于行业长期稳定发展。当前，行业估值 仍处低位，业绩确定性强，股息高，值

6、得重点关注。我们重点 推荐业绩确定性强的龙头房企万科 A、保利地产、金科股份、 中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华侨城 A 等。相关 受益标的包括融创中国、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金 茂、龙光地产等。此外，物管行业发展空间广阔，景气度持续 向好，重点推荐新大正、招商积余、碧桂园服务、永升生活服 务、新城悦服务、南都物业等。 风险提示风险提示 调控政策继续大幅收紧引发销售大幅下滑；计提过多存货跌价 准备导致年报业绩不达预期。 盈利预测与估值盈利预测与估值 重点公司 股票股票 股票股票 收盘价收盘价 投资投资 E EPS(PS(元元) ) P P/E/E 代码代码 名称名称 （元）（元）