【研报】房地产开发行业2021年年度策略：三道红线是估值分化的起点高质量ROE房企性价比凸显-20201225（46页）.pdf

1、请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业策略 2020 年 12 月 25 日 房地产开发房地产开发 三道红线是估值分化的起点，三道红线是估值分化的起点，高质量高质量 ROE 房企房企性价比凸显性价比凸显 2021 年年年度年度策略策略 行业：行业：销售：销售：受益于宽货币政策，2020 年商品房销售超预期再创新高， 全年预计+7.5%，2021 年预计+35%。竞争格局：竞争格局：2020 年集中度重回 提升趋势；房价房价：预估全国全年房价增速 5.8%，2021 年预计+3-5%。库库 存存：低位加库存，全年预计库存同增 810%，2021 年+10%。新开

2、工：新开工： 明年明年去化率压力下房企新开积极，但拿地边际谨慎影响新开，2021 年预 计 0%。 竣工：竣工：交付大年到来，受疫情影响全年竣工预计 1015%。 投资投资： 土地累计投资增速预计回落，但竣工支撑下房地产投资增速预计+5.8%。 政策政策：中央层面“房住不炒”基调不变，地方层面一城一策，多地出台人 才引进、户籍宽松政策，但 6-7 月房价上涨较快的热点城市纷纷收紧调 控，8 月“三道红线”开启因企施策的精细化管理，标志着行业过往依靠 加杠杆“弯道超车”的时代画上句号，行业风险可控，朝着平稳健康的方 向发展，资产负债表健康的企业迎来金融资源分配的红利，获得新的发展 优势，估值性价

3、比尤其凸显。 策略：策略：我们相信“三道红线”是估值分化的起点，因为过往成长性掩盖了 所有缺点，高负债的的房企 ROE 和股价表现反而更好。然而随着有息负 债增长受限，真正具有良好经营、盈利、控负债能力的企业浮现出来，因 而精选高质量 ROE 房企是我们 2021 年的年度策略，我们对并表项目调 整可比利润率、 多元拿地能力、 总利息支出占利润比重、 调整资产周转率、 经营杠杆、有息杠杆等指标对 top40 房企进行综合比较、分析与评分，发 现头部公司之间的运营能力仍有较大差距。新城控股、中海、龙光、华润新城控股、中海、龙光、华润 置地、金茂集团置地、金茂集团在高质量 ROE 评分中表现出色，

4、建议关注。 投资建议：投资建议：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房 企，如金地集团、保利地产、万科金地集团、保利地产、万科 A；2.弹性较大、经营持续提升的成长 型房企，如金科股份、阳光城金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐中南建设、港股推荐龙光集团龙光集团；3.现金流 优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、华润置地、 龙湖集团、新城控股龙湖集团、新城控股；4.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务 赛道龙头： 贝壳、我爱我家贝壳、我爱我家。5.稀缺运营能力的物业公司：华润万象生活华润万象生活。 风险提示风险提示： 疫情对收入和购房意愿的影响

5、超预期； 房企毛利率下降超预期； 集中度提升速度低于预期；房企结算速度低于预期。 增持增持（维持维持） 行业行业走势走势 作者作者 相关研究相关研究 1、 房地产开发：中央关注租赁住房建设，本周多地开 放落户限制2020-12-22 2、 房地产开发： 11 月统计局数据点评: 行业规模再创 新高，单月投资销售回落2020-12-17 3、 房地产开发：M2 同增超 10%，15 城去化周期环比 下降2020-12-13 重点标的重点标的 股票股票 股票股票 投资投资 EPS （元） （元） P E 代码代码 名称名称 评级评级 2019A 2020E 2021E 2022E 2019A 20

6、20E 2021E 2022E 600048 保利地产 买入 2.34 3.06 3.49 3.85 6.67 5.10 4.47 4.05 000002 万科 A 买入 3.44 4.21 5.17 5.90 8.12 6.64 5.40 4.74 600340 华夏幸福 买入 4.85 3.65 4.03 4.01 2.68 3.56 3.23 3.24 000961 中南建设 买入 1.11 1.92 2.58 3.06 7.70 4.45 3.31 2.79 000656 金科股份 买入 1.06 1.36 1.63 1.82 6.33 4.93 4.12 3.69 600383 金地