【公司研报】新城控股-一篇报告看懂一家房企系列（16）：深耕长三角拿地强度回升-20201204（19页）.pdf

1、1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 公司总览。公司总览。1 1）历史沿革。）历史沿革。公司于 1993 年成立于江苏常州，主要从事 住宅开发、商业开发及商业运营管理，总部位于上海。2012 年，新城 发展于港交所上市，2015 年新城控股集团于上交所上市。2019 年合约 销售额 2709 亿元，排名前 20。2 2）公司治理。）公司治理。根据公司2020 年8 月公 布的债券募集说明书披露，截至 2020 年 3 月末，公司控股股东为富 域发展集团有限公司，持股比例为 61.06%。公司实际控制人为王

2、振华 先生。公司为“战略总部+区域（城市）事业部+项目”三级组织架构。 3 3）业务概览。）业务概览。公司以房地产开发为核心主业，2020H1 房地产开发占营 业收入的 90.9% 历史报历史报表视角下的信用资质分析。表视角下的信用资质分析。1 1）从）从资产可持续资产可持续来看，来看，存货方存货方 面，面，公司存量土储聚焦二线、三四线城市，重仓长三角城市圈，主要 集中在常州、苏州、天津、昆明等城市；项目开发周期中位数为 2.5 年， 低于样本房企开发周期中位数3.2 年； 2020H1 公司静态利润空间为9634 元/方，较去年有所提升；2020H1 公司拿地强度上升至 56.1%，高于监

3、管红线；2019 年公司土储倍数为5.1 倍，土储资源较丰富。固定资产固定资产 和投资性房地产方面，和投资性房地产方面，公司商业项目聚焦三四线城市，重仓长三角城 市圈，主要集中在常州、台州、镇江、连云港等城市。截至 2020H1， 公司租费收入为 21.5 亿元，同比增长 22%，出租率为 96.1%。2 2）从从广广 义负债可持续义负债可持续来看，来看，债务结构方面，债务结构方面，公司较为依赖债券融资，有息 负债抵质押率偏高，短债占比相对偏低。偿债能力方面，偿债能力方面，2020H1 公 司现金短债比、 净负债率、 剔预资产负债率分别为 1.3 倍、 55.1%、 78.2%， 其中剔预资产

4、负债率高于监管红线。表外不确定性方面，表外不确定性方面，公司少数 股东权益、其他应付款占比高于 TOP20 中位数水平； 2020H1 对外担保 /净资产较去年末小幅下降 4.2%至 29.2%。 未来经营视角下的信用资质变化。未来经营视角下的信用资质变化。1 1）未来资产可持续）未来资产可持续：拿地方面，拿地方面， 公司今年拿地能级有所上升；仍集中于长三角城市圈，在西北、中原、 滇黔地区布局占比有所提高；1-10 月拿地强度为 39.2%，较去年上升 16.8 个百分点。销售方面，销售方面，1-10 月全口径销售金额为 1908 亿元，同 比下降 14.2%，完成全年销售目标的76.3%。2

5、 2）广义负债可持续）广义负债可持续：2020 年以来公司积极发行海外债、ABS、超短融及公司债，1-10 月累计获得 净融资 41.2 亿元，发行利率有所下行，发债久期整体拉长；3 3）公司治）公司治 理可持续方面，理可持续方面，高层变动方面，2020 年袁伯银先生、陈德力先生先后 辞去公司董事及联席总裁职务；多元化方面，公司不断加大多元化业 务布局，商业地产发展较快。 风险提示：数据统计偏差、风险提示：数据统计偏差、公司披露公司披露数据不完整、数据不完整、房地产调控超预期房地产调控超预期 等。等。 Tabl e_Ti t l e 2020 年年 12 月月 04 日日 新城控股新城控股：深

6、耕长三角，拿地强度回升深耕长三角，拿地强度回升 一一篇报告看懂一家房篇报告看懂一家房企系列企系列（16） Tabl e_BaseI nf o 固定收益固定收益主题报告主题报告 证券研究报告 相关报告相关报告 中骏集团深度报告：重仓长 三角和海西，销售稳步回升 一篇报告看懂一家房企 系列（15） 2020-12-03 绿城中国深度报告：融资结 构稳定，加大长三角布局| 一篇报告看懂一家房企系列 14 2020-12-01 祥鑫转债汽车+5G通讯 双轮驱动 2020-11-30 再论出口：收入效应与替代 效应 2020-11-29 中梁控股深度报告：拿地强 度上升，加大三四线布局 一篇报告看懂一