【公司研报】特发服务-深耕高科技园区借力募投未来可期-20201206（20页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 公公 司司 研研 究究 新新 股股 研研 究究 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 暂暂无无评级评级 ( 首次首次 ） 相关报告相关报告 投资要点投资要点 首个首个创业板创业板注册注册物业物业股股， 聚焦聚焦高科技高科技园区园区打造打造高端高端品牌品牌。 特发服务为首个创业 板注册物业股，特发集团直接或间接持有公司 65%的股份，为公司控股股东， 深圳国资委为实控人。公司聚焦园区物管赛道，以综合设施管理服务为核心业 务，致力于成为中国高端综合服务运营商。截至 2020 年上半年，公司在管面 积为 2

2、283.69 万平米，其中园区面积占比 89.8%，园区物业（非场地维护）平 均物管费为 7.8 元/平/月，高于行业平均。业态选择及优质的服务使得公司物 管营收快速增长，近 3 年 CAGR 为 32%，盈利能力维持在较高水平。 公司公司稳健稳健经营经营，具备具备核心核心竞争力竞争力： 大客户大客户优质优质稳定，稳定， 标杆标杆项目项目品牌品牌优势优势明显明显。在公司最主要的科技园区 及办公物业赛道， 公司已拥有华为、 阿里、 腾讯等顶尖企业客户资源。 前五大客户为公司贡献 50%以上的营收，其中公司与华为合作近 20 年，19 年华为系的服务金额高达 2.55 亿元，合作稳定。公司通过深

3、挖存量客户资源和打造标杆品牌外拓助力规模不断提升。此外，公司 有74%的合同为2-5年的中长期合同， 未来可为公司带来稳定现金流。 精细化精细化运营，运营，持续持续输出输出服务服务标准。标准。公司在综合设施设备领域专业能力 强，可针对不同设备设施类型提供针对性服务。目前公司已发布园区 类、商业类、住宅类三大服务标准并已编写成可视化场景化的服务手 册应用于基层，如园区类包含 7 大模块，45 项一级标准，275 项二级 标准，可复制可操作性强为规模扩张奠定基础。公司也已建立有效的 薪酬和激励制度留住核心人才，保障公司日常运营稳定。 多元多元化化发展，发展，政府政府服务服务成为成为新新增长点增长点

4、。公司响应后勤社会化号召，率 先切入政务领域，项目数量从 16 年的 15 个快速增长至 2020 年上半 年的 102 个， 近三年政府服务营收年复合增长率为 73%， 营收占比由 6%提升至 13%，已成为公司利润新增长点。同时，公司依托园区品 牌效应，探索公建、商业等其他高端物业市场，开展增值服务拓宽利 润空间。19 年公司增值服务毛利率为 83%，公共、商业物业的在管 面积分别由 17 年的 1.92、1.32 万方增长至 19 年的 46.14、9.62 万方。 借力借力募投募投项目项目扩扩规模规模降降成本成本，未来未来发展发展可期可期。根据招股说明书，公司将借力募 投项目布局全国化

5、，搭建信息化平台，进行智能化升级和节能改造。当前公司 主要布局核心城市群，与全国产业园区布局高度契合，未来公司将在 24 城建 立营销中心快速布局全国。科技赋能方面，2020H1 公司人力成本占总成本的 68.3%。近年公司采取“智能机器人巡检系统”等降本提效已取得一定进展， 2020H 公司管理费用率为 6.6%，较 16 年下降 3.3 个百分点。据估算，本次物 管智能化升级后公司单项目将减少 2 个秩序维护人员和 1 个工程人员， 单个项 目节可省 22.2 万/年；节能改造完成后每年能耗将节约 349.90 万元。公司未来 规模扩张和降本提效可以期待。 风险提示 风险提示：规模规模扩张

6、扩张不及不及预期，预期，客户集中度客户集中度较高较高、人力人力成本成本上升上升等等风险风险 特发特发服务服务 300917 特发特发服务服务：深深耕耕高科技高科技园区园区，借力借力募投募投未来未来可期可期 2020 年年 12 月月 6 日日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 新股研究报告新股研究报告 目目 录录 1、首个创业板注册物业股，聚焦园区赛道打造高端品牌 . - 4 - 1.1 首个创业板物业股，具有国企背景 . - 4 - 1.2 聚焦高科技产业园，盈利表现优秀 . - 4 - 2、稳健经营：客户资源优质稳定，精细化运营输出服