大悦城：2019年年度报告.PDF

1、大悦城控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 1 大悦城控股集团股份有限公司 GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD.20192019 年年度报告 二二年三月 大悦城控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 2 致股东 过去的一年，A 股市场走出了别样的行情，各大指数均大幅上涨。上证指数涨幅达到了22%，深证成指数涨幅 44%，中小板及创业板指数均上涨超过 40%。从板块来看，2019 年初，市场在 2018 年整体下跌的基础上进行了估值的修复。年中，市场出现调整，业绩确定性成为市场追捧的理由，食品饮料和医药生物板块抬升明显。年末市场震荡调整，电子、计算机、传媒等

2、板块又走出了一波行情。与此同时，房地产板块的走势却较为平稳。全年房地产板块增幅为 26%，且板块内估值分化明显。在行业宏观调控总体稳定的情况下，随着国内房地产销售市场规模的逐步见顶，房地产板块开始摸索新的估值体系。传统的住宅销售业态，行业集中度进一步提升，总体开发规模也趋向峰值。在房住不炒政策下，地产公司的毛利率水平持续下降，销售规模的不断扩张已经不是推动估值的最重要因素，市场更加专注于预期较为稳定，业绩较为突出的公司。与此同时，随着中国一二线城市城镇化发展进入新的阶段，开发商更多地开始承担城市片区整体规划、提升及发展的职能。由此开发商开始出现更加丰富的发展模式。拥有多元化业态业务，支持产业实

3、心化的企业将在下一轮发展中获得更多的机会。市场也将给予其更多的估值。除了传统开发销售业态，房地产行业逐步开始向持有、运营板块推进。商业地产运营及物业板块成为 2019 年的行业热点。随着城市功能化区分和建设的不断深入，商业地产规模正在快速提升，商业地产的运营及管理的差异成为了估值体系中新考虑的要素。各大开发商的资产中，持有型物业，尤其是商业物业的比例及规模都在逐步提升。运营现金流成为估值体系中重要的评价标准。市场在逐步探索、建立持有型物业尤其是商业物业的估值模型，从而为地产板块从开发转向持有，从增量转向存量运营开拓新的市场估值模型。2019 年，大悦城控股经历了资产重组与战略投资者的引入，公司

4、股权架构、资产结构以及收入利润来源都发生了重要变化。公司从以开发业务为主的传统房地产公司，转向了持有+销售，双轮双核发展的综合性全业态房地产公司。通过资产重组获得了大悦城优质商业地产资源后，大悦城控股不仅增加了一个具有稳定现金流入的收入来源，还凭借优异的运营发展能力获得参与一二线城市片区发展及升级的合作机会。2019 年公司在一二线及周边核心地区新增土地储备近 500 万平米，进一步夯实了未来发展的基础。大悦城控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 3 公司在不断增厚发展潜力的同时，也着力提升商业运营能力，拓展商业管理辐射范围及规模。除已经开业的 13 家购物中心（含管理输出项目）、5 处

5、写字楼及多个酒店、产业地产项目外，2019 年在建拟建的购物中心项目还有 12 个，覆盖中国大部分一二线核心城市。公司除了获取综合性地块开发运营商业项目外，还积极发展资产并购、管理输出等多种模式，不断扩张商业影响力，提升商业品牌知名度，提高商业运营收益及估值。2020 年初，突如其来的“新冠”疫情对整个房地产行业都造成了巨大的影响。公司一方面积极响应国家号召，投入到了防治疫情工作中；另一方面，多方协力，通过各种措施力保项目开发的有序推进及商业物业的安全运营。随着疫情防控逐渐明朗，我司旗下项目快速反应，积极复工复产，截至目前，大部分开发型项目已实现复工，购物中心已全部恢复运营。未来，公司将一方面

6、坚持多元化土地获取模式，进行高效优质的扩张发展，快速提升公司规模及经营，确保 2021 年前销售规模破千亿的目标达成；另一方面也将持续坚持、优化商业发展及运营模式，通过开发、收购、管理等多种方式，快速扩大商业运营版图，增加商业运营规模，提升运营收益，为公司及股东带来稳定的优质现金收益。大悦城控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 4 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 重重 要要 提提 示示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性