【研报】房地产行业2021年度策略： 不塞不流不止不行-20201117（49页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/年度策略 2020年11月17日 房地产 增持（维持） 陈慎陈慎 SAC No. S0570519010002 研究员 刘璐刘璐 SAC No. S0570519070001 研究员 韩笑韩笑 SAC No. S0570518010002 研究员 SFC No. BQA941 01056793959 林正衡林正衡 SAC No. S0570520090003 研究员 021-28972087 1房地产房地产: 行业周报（第四十六周） 行业周报（第四十六周） 2020.11 2房地产房地产:

2、行业周报（第四十五周） 行业周报（第四十五周） 2020.11 3房地产房地产: 利润率仍存压力，杠杆率渐进改善利润率仍存压力，杠杆率渐进改善 2020.11 资料来源：Wind 不塞不流不塞不流，不止不行不止不行 房地产行业 2021 年度策略 策略：策略：从追求爆发到追求永续从追求爆发到追求永续 展望 2021 年，我们预计房地产融资长效机制有望打破房企通过高杠杆谋 求扩张的路径依赖，拥有更健康财务杠杆、无息杠杆、多元化资产和产业 链话语权的企业将具备更强的竞争优势。重点推荐：万科 A、金地集团、 中南建设、中交地产、华发股份、招商积余、新大正、大悦城。 行业：行业：疫情不改强韧性，疫情不

3、改强韧性，千磨万击还坚劲千磨万击还坚劲 新冠疫情一度打破了地产行业稳态，但也见证了市场韧性。7 月之前，流 动性宽松、地方支持性政策频出等因素推动滞后需求集中回补兑现 7 月之 后，稳健的需求叠加供给放量，销售延续修复节奏。市场去化率整体依然 保持在 60%左右相对平稳水平，库存量近年持续提升。 政策：政策： “三条红线”开启供给侧改革，调控定力贯穿“十四五”“三条红线”开启供给侧改革，调控定力贯穿“十四五” 2020 年中央地产表述延续房住不炒主基调， 下半年后疫情时代下因城施策 回归常态， “三道红线”融资管控作为供给侧改革的重要方向，开启长效机 制全新时代。根据“十四五”规划，未来 5

4、年行业政策基调预计在延续房 住不炒定力的同时，进一步强调长效机制建设，户籍制度和供地管理有望 加速房地产市场人、地要素的市场化改革，赋予行业长期的健康发展活力。 企业：企业：模式不破不立，龙头优势强化模式不破不立，龙头优势强化 20 年 1-10 月百强房企销售额同比+9%，市占率较 19 年+2pct；前三季度 A 股龙头房企归母净利占比+5pct，业绩集中度提升；头部房企拿地趋于谨 慎， 1-8 月十强、 30 强房企拿地额同比增速较 19 年分别下降 9、 1pct。 “三 道红线”新政下，优质房企稳健发展价值将得以重新审视。 2021 年核心判断年核心判断：销售、投资额同比预计平稳下行

5、，景气度呈结构性销售、投资额同比预计平稳下行，景气度呈结构性 我们预计 2021 年一二线上行、三线及以下收缩的情况将深化，全国销售 面积、金额同比-1.9%、+1.3%。2021 年施工投资也将向一二线城市进一 步倾斜，新开工、竣工、施工面积同比-3%、+5%、+4%，土地购置费同 比+3%，开发投资增速回落至 5.2%。 多元化：多元化：大浪淘沙，看物管和经纪弄潮大浪淘沙，看物管和经纪弄潮 近两年房企供给侧改革提速，两大多元化方向物业管理和地产经纪行 业愈发成熟。 疫情凸显物管服务高成长+稳定性特点， 行业增长韧性在政策 东风、龙头升维模式、出圈城市服务等事件后进一步强化。存量房时代打 开

6、经纪业务增长空间，渠道话语权强化，龙头引领产业互联网融合发展，B 端赋能和 C 端粘性双向发力，家装、金融等新业务探索带来想象空间。 风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；行业基本面 下行风险；部分房企经营风险。 EPS (元元) P/E (倍倍) 股票代码股票代码 股票名称股票名称 收盘价收盘价 (元元) 投资评级投资评级 目标价目标价 (元元) 2019 2020E 2021E 2022E 2019 2020E 2021E 2022E 000002 CH 万科 A 29.20 买入 35.87 3.35 3.73 4.21 4.79 8.72 7.83 6.94 6.10