【研报】房地产行业经纪系列专题一：从贝壳上市到阿里入局经纪行业将何去何从？-20201013（48页）.pdf

1、20202020年年1010月月1313日日 证券研究报告证券研究报告 行业行业评级：评级： 地产地产强强于大于大市（维持）市（维持） 商贸零售商贸零售强于大市（维持）强于大市（维持） 请务必阅读正文后免责条款 房地产经纪系列专题一房地产经纪系列专题一 从贝壳上市到阿里入局，经纪行业将何去何从？从贝壳上市到阿里入局，经纪行业将何去何从？ 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002 邮箱：YANGKAN034PINGAN.COM.CN 研究助理 郑南宏一般证券从业资格编号：S1060120010016 邮箱：ZHENGNANHONG873PINGAN.COM.CN 研究助理

2、何沛滨一般证券从业资格编号：S1060118100014 邮箱：HEPEIBIN951PINGAN.COM.CN 核心观点核心观点 2 经纪行业现状：规模持续增长，格局呈现一超多强。经纪行业现状：规模持续增长，格局呈现一超多强。伴随房地产市场快速发展，2014-2019年经纪机构完成的房屋交易额从3.2万亿升 至10.5万亿，CAGR达26.8%；渗透率从33.0%升至47.1%（其中新房从9.7%升至25.9%）；佣金收入从636亿元升至2515亿元，CAGR达 31.6%；平均费用率从2.0%升至2.4%。行业快速发展叠加门槛低、区域属性强，竞争格局相对分散并呈现哑铃式结构，其中贝壳遥遥领

3、 先，中原地产、我爱我家、乐有家等亦处行业前列。但经纪行业仍面临两大痛点，一是经纪人、互联网平台利益机制导致虚假信息普 遍，影响客户体验；二是恶性竞争多且信息隔离严重，压缩利润空间且制约交易效率。 玩家玩家分析：贝壳分析：贝壳占据先占据先发优势，易居阿里强强联手，我爱我家奋起直追。发优势，易居阿里强强联手，我爱我家奋起直追。贝壳贝壳2019年GTV为2.13万亿元，市占率9.5%。针对假房源痛点， 贝壳构筑楼盘字典，储备海量真实房源（2.26亿套）；针对信息隔离痛点推出ACN合作网络，打通经纪品牌、经纪人之间隔离墙，实现 信息共享与高效协作，吸引大量中小机构入驻。易居易居2016年推出第三方经

4、纪平台“房友”，强调弱管控、房源共享与低费用，积极拓 展一二手联动与存量房经纪服务；近期携手阿里巴巴阿里巴巴推出“天猫好房”，打造ETC协作机制，拟构建多方参与、高效协作的开放式平台。 我爱我家我爱我家以直营为主，2020H1实现GTV达1600亿元，并开始打造共享、协作的经纪人合作网络，给予加盟品牌较高自主度，激发中小中 介积极性。综合综合来看：来看：1）贝壳、易居阿里、我爱我家都是构建资源共享、分工协作的经纪人合作平台，提升交易效率，吸引中小中介 入驻；不同点在于贝壳推行强管控，我爱我家与易居实行弱管控；2）经纪行业核心是房、客与人，贝壳具备庞大的线下渠道与房源信 息，旗下经纪人相比新房代

5、理人客户粘性与营销能力更强，占据先发优势。 行业展望：平台化大势所趋，规模之争日趋激烈。行业展望：平台化大势所趋，规模之争日趋激烈。考虑居民购房需求依然充足、中介渗透率有望继续提升、佣金费率亦存提升空间， 经纪行业未来空间依旧广阔。据CIC报告估计，2024年行业佣金收入或年均增长15.1%至5078亿元。从行业趋势看：1）通过线上渠道提 高交易效率的重要性日益凸显，但高总价、流程复杂、信息不透明等行业特点使客户对交易真实性、安全性要求高，纯线上模式或难 以走远，未来线上线下渠道或将加速融合；2）头部机构提规模、扩渠道诉求下，重资产直营模式扩张速度有限，轻资产平台加盟模式 成为规模增长重要手段

6、，对区域中小门店资源争夺或日趋激烈，带动行业集中度加速提升，呈现强者恒强局面；3）随着平台规模逐步 壮大，叠加客户粘性与营销能力强等优势，未来经纪机构在装修、房地产金融等领域有望打开新的增长空间。 qRqPoRsOsMsOrNtOpNqOpQbR9RbRpNpPpNoOkPmNnNkPnMnO9PpOoRuOmRuMwMqQoO 核心观点核心观点 3 从阿里巴巴看贝壳中长期估值区间：从阿里巴巴看贝壳中长期估值区间：截至10月11日，贝壳EV/2019年调整后EBITDA为168倍，显著高于阿里巴巴（EV/2020财年调整后 EBITDA为33倍）。对比来看，贝壳为国内仅次于阿里巴巴的第二大商业