【公司研究】保利地产-高周转央企土储和融资优势明显-20200922（40页）.pdf

1、 - 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 市场价格（人民币） ： 17.07 元 目标价格（人民币） ：21.36-21.36 元 市场数据市场数据( (人民币人民币) ) 总股本(亿股) 119.67 已上市流通 A 股(亿股) 119.67 总市值(亿元) 2,042.75 年内股价最高最低(元) 17.35/16.10 沪深 300 指数 4691 上证指数 3317 赵旭翔赵旭翔 分析师分析师 SAC 执业编号：执业编号：S1130520030003 高周转高周转央企央企，土储和融资优势明显土储和融资优势明显 公司基本情况公司基本情况( (人民币人民币) ) 项目项目 2018 2019

2、 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 194,551 235,970 271,605 328,006 360,929 营业收入增长率 32.95% 21.29% 15.10% 20.77% 10.04% 归母净利润(百万元) 18,904 27,959 30,796 34,505 38,022 归母净利润增长率 20.98% 47.90% 10.15% 12.04% 10.19% 摊薄每股收益(元) 1.589 2.343 2.573 2.883 3.177 每股经营性现金流净额 1.00 3.27 1.35 0.78 2.44 ROE(归属母公司)(摊薄) 15.50%

3、17.92% 16.96% 16.45% 15.85% P/E 7.42 6.91 6.63 5.92 5.37 P/B 1.15 1.24 1.12 0.97 0.85 来源：公司年报、国金证券研究所，总股本、已上市流通 A 股为 2020 年 9 月 23 日数据 投资逻辑投资逻辑 保利是规模最大、周转效率最高的央企保利是规模最大、周转效率最高的央企开发商开发商: 保利 2020H1 销售额 2245 亿元，排名行业第四、央企第一，得益于城市布局广，货值分布好，产品聚 焦刚需刚改；高周转且兼具稳定性安全性，经抗风险及盈利能力调整后的 总资产周转率排名第 1；结算周期约 28 个月，目前结算

4、项目毛利率高。 盈利能力强，得益于拿地成本低、拿地节奏好、融资成本低、期间费用率盈利能力强，得益于拿地成本低、拿地节奏好、融资成本低、期间费用率 低低：低成本土储保障高利润率；持续拿地且拿地节奏好，土地成本总体 可控且不容易拿错地；央企背景，融资成本先天占优；费用管控得当。 资债指标历来资债指标历来稳健稳健，融资端监管加强对公司无影响，未来在经营杠杆的使用，融资端监管加强对公司无影响，未来在经营杠杆的使用 上有提升空间上有提升空间：资债指标一直低于监管要求，未来在经营杠杆的使用上有 提升空间；行业趋势将更有利于公司发展，包括政策端、需求端，房价缓 慢上涨，土地市场降温等，高杠杆房企发展受限，保

5、利市占率将提升。 土储土储充足充足，满足未来满足未来 4-5 年开发需求年开发需求；项目项目质地优良，质地优良，多多渠道渠道拿地拿地：2019 年底土储 2.13 亿方；项目质地优良，38 个核心城市占比 58%，可通过旧 城改造、产业拓展、兼并收购等方式低成本拿地。广东省销售占比高，省 内深耕各线城市，全省 2019 年销售额占 32%，2019 年底土储占 27%。 对对自身自身价值释放价值释放意愿较强，意愿较强，保利物业在港保利物业在港股股上市上市:公司积极通过资本化手 段表达业务价值，保利物业在港股上市，市值 366.3 亿港元(20200921)。保 利物业 2019 年合约面积 4

6、.98 亿方，排名第 4；保利地产的交付为保利物 业提供了持续增长的面积保障，且保利物业的外拓比例也在持续增加。 持有型持有型业务业务地段优越地段优越，未来可贡献升值收益未来可贡献升值收益：商场、酒店、写字楼地段优 越，单体规模较大，平均 9.3/6.3/16.2 万方(已披露),未来可贡献升值收益。 投资建议投资建议 我们预计保利 2020-2022 年 EPS 为 2.57 元、2.88 元、3.18 元。保利作为 规模最大、周转效率最高的央企开发商，2019 年已进入 112 个城市，在广 东省积累尤为深厚；一直专注于开发业务，对其他资产投资较为谨慎；结算 周期长，目前结算项目毛利率高，