1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/2222 Table_Page 深度分析|房地产 证券研究报告 回首与展望，地产年度总结回首与展望，地产年度总结：土地市场：土地市场 一边是海水，一边是火焰，资源质量显著上升一边是海水，一边是火焰，资源质量显著上升 核心观点核心观点：24 年整体热度较差，年末热度翘尾。年整体热度较差，年末热度翘尾。根据中指院数据，全年 600 城住宅用地出让金 2.6 万亿元，同比下滑 26%，较 20 年最高点下滑 61%。24 年城投拿地占比 47%，较 23 年回升 5pct，剔除城投拿地后，市场有效拿地金额 1.4 万亿元，同比下滑 32%，较

2、20 年收缩 75%，降幅更大。11 月后市场热度回升，11 月单月宅地出让金同比增长 17%，12 月高基数情况下下滑 17%，剔除城投拿地后市场回升更明显。年末市场好转主要为一线核心土地入市推动，11-12 月一线供给土地 474万方，占全年的 31%，两个月出让金 1461 亿元，同比增长 69%。城市竞争格局固定，资金更加坚定选择核心城市。城市竞争格局固定，资金更加坚定选择核心城市。四年市场下行期加重了城市分化，目前城市竞争格局已相对固定，21 年以来北上杭稳定占据出让金前三位置。根据 TOP50 房企或城投资金支持比例的不同，TOP30 城市可分为三类。第一梯队为 TOP50 房企拿

3、地占比最高的北上广深杭+厦门，第二梯队为头部房企与城投资金双投入的二线与强三线，以武汉、济南等为代表，第三梯队为城投拿地为主的长三角三四线，以南通、常州等城为代表。资金的选择决定了市场的分化，有限的资金更多涌向了一线，支撑了一线供给改善下的土地市场回暖，24年 TOP50 房企 54%的拿地资金投向了一线，比例较 23 年提升 12pct。限价取消限价取消+稀缺地块供应稀缺地块供应+规划放宽，地王频现。规划放宽，地王频现。24 年与过去三年下行期不同的是，在冷淡的市场中，地王频出。24 年出现五宗超百亿元的总价地王，总价最高的三宗分别为深圳南山粤海地块（24/12）、北京朝阳酒仙桥组团地块（2

4、4/11）、广州南方面粉厂地块（24/09）。上海出现三宗单价新地王，徐汇斜土街道地块（24/08）、徐汇龙华地块（24/12）、静安曹家渡地块（24/09）为目前全国成交单价前三甲。年末地王频出的背后，是核心城市供地思路的积极转变，主要包括土地出让规则放宽、稀缺地块供应增多以及建筑规划限制放宽三方面。第一，开始于 21 年两集中时期的限地价、限房价规则陆续取消，定价权交还市场，核心城市核心地块原本被规则限制的价值空间得以释放。第二，稀缺地块的供应本身也加大了房企的土拍热情，一线地王区位核心且利润率相对丰厚，参考 24 年末周边楼盘售价，地王平均总成本毛利率为 32.5%。第三，顺应中央对好房

5、子的号召，各地规划限制放宽，阳台、架空走廊等不计容面积增多，新规下的产品力显著提升，加强地块吸引力。投资建议。投资建议。25 年土地市场的供应规模及质量将影响后续销售的可持续性，24 年末的积极转变若能在 25 年延续，将极大助力核心城市的基本面回升，强信用企业经营表现及估值均具备较大修复机会。风险提示。风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪等。行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2025-01-06 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 021-38003639 分

6、析师：分析师：李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No.BVI219 021-38003636 -24%-13%-2%8%19%30%01/2403/2405/2408/2410/2412/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/2222 Table_PageText 深度分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE 收盘价收盘价 报告日期报告日期（元（元/股）