【研报】物业管理行业企业全景图：从关联方视角看上市物企发展潜力-20200909（39页）.pdf

1、从关联方视角看上市物企发展潜力从关联方视角看上市物企发展潜力 20202020年年0909月月0909日日 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款 物业管理企业全景图物业管理企业全景图 平安证券研究所地产团队 从上市物管公司整体看服务规模及盈利能力：从上市物管公司整体看服务规模及盈利能力：由于竣工延续较高水平、行业集中度提升，上市物管公司在管面积、 增值服务收入2017-19年复合增长31%、65%，2019年末均值达0.84亿平、7.1亿元；而物业管理费受政府指导定价、业 委会投票决议等限制，表现相对刚性。2015年以来商品房销售面积与竣工面积剪刀差扩大，预示后续行业规模增长确

2、定性较高。开发商背景物管公司由于关联房企在管理面积、非业主增值服务等方面提供支持，规模及增速明显优于独 立型物管公司，其中开发商控股的物管公司规模优势更为明显且盈利能力相对更强（2017-19年毛利率均值30.9%）。 多维度探讨基础物业服务增长潜力：多维度探讨基础物业服务增长潜力：考虑物管费相对刚性，基础物业服务发展更为关注在管面积后续表现，由其构成 出发（关联房企导入、第三方收并购、第三方招投标），从关联房企支持、收并购潜力、品牌价值、服务广度与深度、 非住宅先发优势等角度进行观察。对比来看，独立型物管公司发展潜力整体弱于开发商背景企业，如合约面积/在管 面积倍数更低、在手现金及占总资产比

3、例更低、覆盖城市数量较少等。开发商背景企业中保利物业、碧桂园服务、新 城悦服务等表现相对突出。 增值服务盈利能力更优增值服务盈利能力更优，规模规模& &渗透率双重驱动：渗透率双重驱动：增值服务以基础物业服务为培育土壤，受规模与渗透率双重驱动， 除基础服务规模外，还需关注区位分布对消费能力与消费意愿的影响。从关联房企2017-19年累计获地来看，银城生 活服务、滨江服务、金融街物业、绿城服务等对应房企布局以一二线及核心城市圈为主，或更利于渗透率提高。此外， 增值服务毛利率普遍高于基础物业服务，2019年上市物管公司均值分别为41.5%、21.4%，其中社区增值高于非业主增 值，2019年均值为5

4、3.3%、33.4%，基于毛利率差异化表现，增值服务发展迅速、占比较高企业同样值得关注，如建业 新生活、新城悦服务、雅生活服务等。 开发商背景物管公司发展潜力梳理：开发商背景物管公司发展潜力梳理：从基础物业服务、增值服务发展潜力出发，对开发商背景上市物管公司进行评分 筛选，综合评分较高公司为保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、永升生活服务等。 核心摘要核心摘要 2 rQpMrMrMsQnMrNqNyQxOmPbRaObRmOmMtRnNlOpPvMfQrQmM8OrRzQuOrQwOvPnQtN 数据说明数据说明 3 资料来源：公司公告，平安证券研究所 本文分析样本为已于上交所、深交

5、所、港交所上市的物业管理公司，剔除经营场所以香港为主（创毅控股、时时服务、雅居投资控 股）、经营范围以物业管理以外业务为主（申基国际、宝龙商业）以及无法找到近三年连续经营、财务数据（华金国际资本）标的。 根据物业管理公司与房地产开发企业关系，可以分类为独立型、关联型，其中关联型按照是否控股可进一步分类为非控股型、控股型， 样本统计显示独立型上市物管公司共4家、关联型共24家，其中非控股型15家、控股型9家。 上市物业管理公司样本上市物业管理公司样本 类型类型股票代码股票代码公司简称公司简称关联房企关联房企持股比例持股比例类型类型股票代码股票代码公司简称公司简称关联房企关联房企持股比例持股比例

6、独立型002968.SZ新大正非控股型9928.HK时代邻里时代中国 独立型603506.SH南都物业非控股型9983.HK建业新生活建业地产 独立型1417.HK浦江中国非控股型3686.HK祈福生活服务祈福集团 独立型1538.HK中奥到家非控股型9916.HK兴业物联正商实业 非控股型1502.HK金融街物业金融街非控股型6958.HK正荣服务正荣地产 非控股型1755.HK新城悦服务新城控股控股型001914.SZ招商积余招商蛇口直接持股47.45%、通过深圳招商房地产持股3.71% 非控股型1922.HK银城生活服务银城国际控股控股型1778.HK彩生活花样年51.69% 非控股型1