1、国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2024 年年 12 月月 22 日日房地产房地产深度深度研究所：证券分析师：夏磊STable_Title2025 年房地产展望年房地产展望最近一年走势相关报告中央经济工作会议体现六大重要政策内涵*夏磊2024-12-13转折点下 的中 国经 济 新平 衡*夏 磊 2024-12-04近期宏观政策解读：拐点之际*夏磊2024-09-30房屋养老金的国际经验新加坡视角*夏磊2024-09-12房屋养老金的国际经验日本视角*夏磊2024-09-05新起点下 的宏 观经 济 新平 衡*夏 磊 2024-08-29历史回顾：美联储降息初期居民房地产配置规律*夏

2、磊2024-08-257 月 PMI 数据点评：PMI 指数季节性回落*夏磊2024-08-02三中全会哪些经济领域改革值得期待？*夏磊2024-07-23如何衡量房地产对经济的贡献？*夏磊2024-07-03寻找房价周期之锚一个日本视角*夏磊2024-06-25房地产与新质生产力*夏磊2024-04-25开年看地产系列：一线城市房地产市场怎么走*夏磊2024-03-18构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式*夏磊2024-03-05投资要点投资要点:中央经济工作会议提及，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应

3、，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”房地产未来仍是市场高度关注的问题，供需格局如何变化？销售、投资能否企稳？我们对 2025 年房地产市场整体走势进行展望。2025 年供需格局如何变化？年供需格局如何变化？1、预计、预计 2025 年商品房销售面积年商品房销售面积 10 亿平方米，同增亿平方米，同增 4.6%2025 年年，影响需求最核心的变量有两个影响需求最核心的变量有两个，一是城中村改造项目加速一是城中村改造项目加速推进，货币化安置等支持到位。二是收储商品房用作保障性住房。推进，货币化安置等支持到位。二是收储商品房用作保障性

4、住房。叠加因城施策政策措施继续优化，政策组合拳助力市场止跌回稳。我们预计2025年商品房销售面积10.0亿平方米，增速回升至4.6%。其中，城中村改造的影响范围由 35 个核心城市，扩围至近 300 个地级及以上城市。首批针对条件成熟项目，所以一二线城市是核心受益者，项目推进将较早较快。预计 2025 年房地产市场延续能级分化态势，一线城市及核心二线城市受益于“一揽子”政策快速落地，市场回暖较快。弱二线城市及三四线城市政策空间较少，回暖相对较慢。具体来看：一线城市人口众多一线城市人口众多，产业发展成熟产业发展成熟，需求旺盛需求旺盛。一是刚需长期存在。一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施

5、完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。二是政策调整形成有力支撑。需求端，优化限购政策、降低首付比例、调整交易税收政策等举措将释放部分购房需求。供给端，“好房子”建设持续推进，“白名单”项目扩围增效，城中村改造盘活核心区土地，未来刚需和改善型需求将得到更大程度满足。三是新增需求可期。前期，在全国其他城市政策大幅放松的背景下，一线城市整体保持一定克制性。后期随着政策全面放宽，商品房销售将会继续受益。随着政策放松加码、城中村改造稳步推进，一线城市的需求将得到释放，我们预计 2025 年一线销售面积为 5730 万平方米，同比增长 31.7%，证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分22

6、024 年房地产市场怎么走（政策篇）*夏磊2023-12-252024 年房地产市场怎么走需求篇*夏磊2023-12-212024 年房地产市场怎么走（供给篇）*夏磊2023-12-19能生万物是春风2024 年宏观经济形势与政策展望*夏磊2023-12-17城中村改造对房地产销售和投资的影响有多大？*夏磊2023-09-25城中村改 造的 四大 经 济意 义*夏 磊 2023-08-27当前房地产如何破局？*夏磊2023-07-01地方政府如何破解债务难题财政专题研究报告之二*夏磊2023-06-26债务管理的国际经验 财政专题研究报告之一*夏磊2023-06-10三四线房地产市场怎么走？开