1、中国租赁住房市场投资潜力与价值洞察2 戴德梁行前言作为房地产领域的重要组成部分，中国租赁住房市场从最初计划经济时代的单一福利分配到如今社会主义市场经济体系下多元化、市场化运作的转变，深刻映射了中国房地产发展模式的变革轨迹与社会变迁的脉络。自 2015 年政府倡导“建立多种渠道、发展租赁市场”以来，至 2021 年，一系列促进行业发展、推进资产证券化以及实时减税降负等利好政策密集出台，特别是将保障性租赁住房纳入基础设施公募 REITs 试点行业政策的推出，有力地推动了住房租赁行业完成商业闭环。自此，我国租赁住房市场步入新的阶段，形成了保障性租赁住房与市场化租赁住房双轨并行的政策框架。伴随着各类专

2、业化机构及租赁住房运营商的踊跃参与，市场产品结构进一步细分，形成了包括青年公寓、租赁式社区、高端公寓和宿舍型公寓等多元化产品形态。公募 REITs 的推出及已上市保租房公募 REITs 项目在二级市场的优异表现推动投资市场对于租赁住房的关注度持续上升。自 2020 年至 2023 年期间，中国租赁住房市场的大宗交易活动呈现出蓬勃发展的态势，交易量与交易额均实现了快速增长。据统计，租赁住房投资额占总大宗交易额的比例，在这四年间实现了跨越式的提升，由 2020 年的 2%迅速攀升至 2023 年的 9%，彰显了市场对租赁住房投资价值的高度认可与信心。根据戴德梁行 2024 年最新的调研结果，长租公

3、寓/服务式公寓已成为北京和上海投资人最关注的资产类型之一。展望未来，租赁住房有望吸引更多投资市场的目光与资本注入，成为投资领域的热点。2024 年 7 月，国家发展改革委发布了关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知，将底层资产由保障性租赁住房扩容至租赁住房。预计随着市场化租赁住房常态化发行的推进、城镇化水平的提升、流动人口的增长以及结合租赁住房所拥有的稳定、穿越周期特征，展现出广阔的发展空间与潜力，值得投资者深入探索与布局。本文聚焦全国范围内租赁住房发展迅速或潜力巨大的 16 个重点城市，结合政策及产品端情况，深入剖析这些城市的市场存量规模、供需动态等关键

4、指标，旨在全面展示当前租赁住房市场发展现状。同时，租赁住房作为当前最受关注的资产类别之一，如何估值与定价也是当前投资者的关注焦点。本文结合资产特性、市场运营情况深度探讨收益法中的核心估值参数，帮助投资者更清晰地评判。2 戴德梁行PREFACE中国租赁住房市场 投资潜力与价值洞察 3 专业化运营租赁住房分类整体市场政策综述重点 16 城市的保租房政策细则纳保政策有关租赁住房资产的整体情况及差异的 Q&A 主流投资机构梳理主流运营商梳理重点 16 城市场存量及供应重点 16 城需求驱动力分析未来市场趋势及展望租赁住房三大商业运营模式中国租赁住房大宗交易情况资产证券化/公募 REITs 市场情况中国

5、租赁住房资产资本化率 Cap Rate 情况收入分析成本分析折现率分析思考：租赁住房用地性质多样带来的剩余土地使用年限与资本化率（Cap Rate）差异0508091012131721232527293135374041目录 CONTENTS第一章 中国租赁住房市场的分类第二章 中国租赁住房市场情况分析第三章 中国租赁住房的投资及退出第四章 租赁住房收益法评估核心参数分析4 戴德梁行投资潜力与价值洞察中国租赁住房市场中国租赁住房市场的分类01中国租赁住房市场 投资潜力与价值洞察 5 专业化运营租赁住房分类国际租赁住房分类在全球，住房租赁行业发展已久。由于国情不同，各国发展租赁住房的历程和重点也

6、不尽相同，由此各国的租赁住房形成了适应各自国情的、系统性的产品分类标准。下图展现了美国、德国、日本等国家的租赁住房分类标准，这些国家租赁住房行业发展时间较长，分类标准系统性较强。图 1：典型国家租赁住房分类标准租户类型及需求特征地理位置租金水平建筑特征户型面积租金水平户型面积地理位置建筑楼龄档次/级别档次/保障人群居住类型豪华型（A+/A)中高端型(A-/B+)中低端型(B/B-)低端型(C+/C/C-/D)补贴型(无级别）高端：高于9欧元/平米/月中高端：7-9欧元/平米/月中端：5-7欧元/平米/月中低端：低于5欧元/平米/月单身型紧凑型家庭型舒适性宿舍型市场需求导向保障功能导向市场需求导