1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2024 年年 10 月月 30 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）探究土地增值税探究土地增值税 商品房预售制下土地增值税需要在预售时预缴、以及竣工后清算缴纳。商品房预售制下土地增值税需要在预售时预缴、以及竣工后清算缴纳。1）土地增值税应预缴税款额=（预售房款-应预缴增值税税款）预征率，除保障性住房外，东部、中部和东北、西部地区省份预征率分别不得低于 2%、1.5%、1%，并且各地的普

2、宅和非普宅预征率并不同。2）项目竣工后土增税清算按照增值率实行 30%-60%的超率累进税率，与预缴额对比，进行多退少补。且对增值额未超过扣除项目 20%的普通住宅销售免征土地增值税，超过 20%的普通住宅以及所有非普通住宅均对其全部增值额计税。预缴的土地增值税确认为其他流动资产或预付款项，并在相关预收售房款结预缴的土地增值税确认为其他流动资产或预付款项，并在相关预收售房款结转销售收入的年度确认为营业税金及附加。转销售收入的年度确认为营业税金及附加。房企预售环节预缴的增值税、企业所得税以及土地增值税占大头。如新城控股预交税费确认为资产负债表中其他流动资产，2023 年预交增值税、企业所得税、土

3、增税分别占预交税费的 44%、28%、24%，分别占总资产的 1%、0.7%、0.6%。房地产项目竣工结算后，应缴纳土地增值税总额计入利润表的税金及附加科房地产项目竣工结算后，应缴纳土地增值税总额计入利润表的税金及附加科目里。目里。税金及附加主要为土地增值税，2023 年招商蛇口、保利发展、万科 A土地增值税分别占税金及附加 81%、79%、82%。主因是税金及附加里并不包含企业所得税、增值税。企业所得税是对企业利润进行征税，税金及附加影响的是营业利润之前的损益，因此企业所得税并不计入税金及附加里。增值税为价外税，营业收入、营业成本均为不含增值税金额，因此利润表并不直接体现。若取消普宅和非普宅

4、标准，将降低土地增值税预缴环节非普宅的预征率，有助若取消普宅和非普宅标准，将降低土地增值税预缴环节非普宅的预征率，有助于减轻房企部分现金流压力。于减轻房企部分现金流压力。1）以广州为例，普通住宅、其他非普通住宅、别墅的土增税预征率分别为 2、3%、4%，取消普宅和非普宅标准后，非普宅的预征率有望下降 1-2 个百分点，非普宅土增税预缴额有望下降 33%-50%。2）若考虑极端情况取消土地增值税预征，采用当年销售回款（营业收入+本期预收账款（合同负债）增加额）与上年房企预缴土地增值税测算，以新城控股为例，每年大约可少预缴销售额 5%左右的土地增值税。若取消普宅和非普宅标准，非普宅增值率在若取消普

5、宅和非普宅标准，非普宅增值率在 20%以内的项目或将免征土增税，以内的项目或将免征土增税，有利于增厚房企利润。有利于增厚房企利润。取消普宅非普宅标准后，普宅、原非普宅增值率在 20%以上的项目，以及其他类型商品房项目仍需要缴纳土地增值税。根据我们对具体项目的测算，若增值率在 20%以上（应税收入-扣除项目金额）/扣除项目金额），则对应毛利率约在 35%以上。当前市场下行，非核心热门项目难以达到35%以上毛利率，预计更多非普宅项目利润将受益于普宅和非普宅标准的取消。若将业态标准简化为“二分法”，普宅和非普宅增值额可相互抵扣，将进一步减少土地增值税的缴纳。投资建议：投资建议：若取消普宅、非普宅标准

6、可能有利于房企减轻部分现金流压力，且可能有利于房企一定程度增厚利润。近期地产支持政策频出，有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A 股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。风险提示：风险提示：可获取数据的样本有限可获取数据的样本有限，测算测算基于一定前提假设基于一定前提假设存在存在偏差偏差风险风险；政；政策效果不及预期；微观层面负反馈延续。策效果不及预期；微观层面负反馈延续。证券分析师：单戈证券分析师：