思必达:2024年中国房地产市场投资调查报告(28页).pdf

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1、Copyright Uzabase,Inc.12024 年中国房地产市场投资调查报告Sample Report2024/08/27 Speeda China 曾于 2023 年 3 月发布报告风险难免,机遇可求中国房地产市场分析与展望,收到客户广泛好评及持续不断的咨询,为此我们针对该报告进行更新,并大幅扩充商业地产领域的投资分析,为客户提供最新且深入的市场洞察。目录目录1.概要2.中国不动产投资市场的现状分析(1)按资产划分的市场规模和预测 工业地产、住宅、养老设施受政策支持,进入扩张趋势Copyright Uzabase,Inc.2 零售地产、酒店在国内旅游业旺盛的刺激下快速复苏 经济前景不

2、确定导致办公场地租赁需求收缩,写字楼面临供过于求挑战 展望:来自日本、美国商业地产市场的借鉴(2)按资产划分的收益率(3)按资产划分的实际交易案例 针对万达出售零售、酒店资产的分析:保险公司接连出资 核心地段的中高端住宅地产受青睐(4)按资产划分的市场最新趋势 写字楼:新兴产业发展拉动需求 工业地产:绿色仓储迅猛发展;产业园更新项目形成存量市场商机 零售地产:饮品、小吃出租面积占比提升;社区型购物中心成趋势1.1.概要概要1.市场规模收缩:自 2022 年起,中国房地产开发投资额开始收缩,特别是住宅投资领域,而商业地产投资的降幅相对较小。中国的商业地产交易规模在 2021 年达到顶峰后开始缩减

3、,2024 年上半年同比减少37%,与日本、美国等发达市场趋势一致。2.资产类型分化:不同商业地产资产类型的交易规模表现出现分化。-工业地产、住宅和养老设施因受政策支持而增长,特别是产业园区和物流地产受益于制造业升级和电商发展。-随着疫情限制的解除,零售地产和酒店投资快速复苏,交易规模显著反弹。-由于远程办公和经济不确定性,写字楼市场面临供过于求和高空置率的挑战。3.投资收益潜力:尽管面临挑战,中国仍是亚太地区少数能为投资者提供正收益的市场之一,受益于较低的贷款利率。-写字楼:北京、上海、深圳的写字楼租金仍处于下落趋势中。但相对来说,北京和上海的降幅较小,租金水平依旧全国领先;深圳则租金波动较

4、大,对写字楼投资者来说意味着收益不确定性较高。西南地区的成都和重庆均出现写字楼租金上升趋势。-物流仓储:仓储物流地产市场整体处于上升期,因此北上广深四大城市租金水平均呈现向上趋势。南部地区,深圳的租金水平显著高于广州,与上海齐平,并且深圳的物流仓储空置率极低。-零售商铺:四大城市租金水平均在过去 4 年里连续下坡,而西南地区的成都呈现租金上升趋势。Copyright Uzabase,Inc.34.投资者行为变化:私人投资者加大了对零售地产和酒店的投资份额,而机构投资者则扩大了对住宅地产的投资,保险公司成为商业地产的重要投资者。5.国际比较与展望:中国商业地产投资比重相对较低,预计未来可能向日本

5、、美国模式转变,增加商业地产投资比重。2.2.中国不动产投资市场的现状分析中国不动产投资市场的现状分析房地产市场是中国经济的重要组成部分,其开发投资额一度维持两位数增长,但 2022 年起投资规模开始收缩,主要原因在于占投资总额 70%以上的住宅投资低迷。尽管商业地产投资受此波及,但 2023 至2024 年 5 月的投资降幅较住宅地产更缓和(图表 2.1)。商业地产交易方面,中国的交易规模在 2018 年超过日本,并在 2021 年达到近年顶峰(约 3,700 亿元人民币),随后中国的商业地产交易规模缩减,2024 上半年累计交易规模同比减少 37%至 844 亿元。这种收缩趋势并非中国独有

6、,RCA 趋势数据显示美国的商业地产交易规模同样在 2021 年后出现大幅下滑,日本的交易活动较为平稳但也尚未恢复到疫情前 2019 年的水平(图表 2.2)。总体而言,当前世界各国投资者均面临经济增长放缓、投资前景不明的挑战,因此抱持浓重的观望态度。不过中国仍是为数不多能够为投资者提供正收益的投资目的地,PwC 在 2023 年 11 月发布的一份调研结果表明,亚太范围内仅有中国大陆和日本两个地区由于较低的贷款利率水平,使得投资者仍然有利可图。图表 2.1 中国房地产开发投资额Copyright Uzabase,Inc.4出处:国家统计局,Speeda 整理绘制注:本图表统计的是可用于出售、

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