1、中国REITs指数之不动产资本化率调研报告第五期2024年10月出版方：戴德梁行 瑞思不动产金融研究院前言2024 年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览新加坡、中国香港 REITs 在内地大宗交易案例分析不动产资本化率调研基本情况不动产资本化率调研成果中国内地基础设施公募 REITs 分析目录3491112281234562 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 3不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国基础设施公募 REITs 试点产品自 2021 年正式发行，截至 2024 年 9 月底，沪深交易所上

2、市的REITs产品共计45支，底层资产类型丰富，包括产业园区、消费基础设施、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个行业，累计发行规模达到 1,390 亿元人民币。基础设施公募 REITs 的市场表现和资产定价已成为市场关注的焦点。2024 年 7 月，国家发展改革委发布的关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知（发改投资20241014 号，以下简称“1014 号文”），标志着基础设施公募 REITs 发行进入常态化新阶段。这一政策旨在通过 REITs 有效激活存量资产，促进投资的良性循环，降低实体经济的杠杆率，化解债务风险，并提升基础设施的专业

3、化管理水平。1014 号文在原有试点范围的基础上增加了养老设施、市场化租赁住房项目、园区配套服务租赁住房项目、4A 级景区及配套旅游酒店、符合条件的酒店和商业办公用房等新领域。基础设施公募REITs已成为不动产项目定价的重要“锚”，在市场价格机制的引导下，对激发不动产投资市场活力、提升投资效率起到了积极作用。在此背景下，戴德梁行和瑞思不动产金融研究院，联合发起了“中国 REITs 指数之不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持。通过问卷调查的方式，我们邀请了不动产投资领域的众多专业机构参与，旨在通过分析受访者对不同城市不动产大宗交易市场的专业判断，并结合新加坡、中国香港

4、 REITs 以及中国内地基础设施公募 REITs 在收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易和公募 REITs 资产定价提供参考基准。自 2019 年至 2023 年，我们连续发布了四期中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告，受到了国内不动产投资行业和参与机构的广泛关注。在公募 REITs市场稳步迈入第四年之际，瑞思不动产金融研究院联合戴德梁行，发布 2024 年度不动产资本化率调查研究结果，旨在为不动产及 REITs 市场的持续发展提供坚实的资产定价“锚”。最后，诚挚感谢参与中国 REITs 指数之不动产资本化率调研的近 97 家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共

5、同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。前言1戴德梁行瑞思不动产金融研究院二二四年十月 4 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告关于买家类型，内资买家继续主导市场，交易金额 515 亿元，约占整体市场的 84%，虽略低于 2023 年占比，但依然延续了高位。外资买家交易金额 96 亿元，占比 16%，与去年持平，但仍是近些年的低位。与外资买家交易放缓相伴随的，是外资机构同时正在全球范围内低价处理资产。这主要源自近年来美元利息居高不下，机构付息成本高昂，叠加部分资产收益表现放缓，LP 到期需要退出等因素。上半年境外资金买家交易金额在 20 亿元以上的项目主要包括香港领展 RE

6、IT 26 亿元收购上海闵行区的七宝万科购物中心 50%股权，友邦人寿 24 亿元收购北京朝阳区凯德星贸 95%股权。内资买家出现了一些新的特点。保险资金是目前市场上活跃的机构投资者，虽然陆续成交了一些物流、产业园和商业等资产/资产包，但在当前市场环境下，投资仍持有相对谨慎的态度，对资产质量要求较高。地方国有企业背景的买家占比有所提升，主要为配合其主业在一线城市收购资产自用，或帮助本地企业纾困。一些非常规的机构，如上海天主教青年会 14.9 亿元收购上海美呈大厦，广州、北京等地的村集体企业也出现配置资产的案例。延续 2023年趋势，2024 年上半年法拍市场成为买家，尤其是民营企业、自用型买家