1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/3535 Table_Page 深度分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 2024 年中报年中报总结总结 板块核心净利率转负，板块核心净利率转负，土地投资兑现度土地投资兑现度下降下降 核心观点核心观点：收入下降业绩亏损，板块持续承压收入下降业绩亏损，板块持续承压。根据公司中报，24 年上半年板块56 家房企实现营业收入 1.34 万亿元，同比下降 15%，归母净亏损 460亿元，较 23 年同期多亏 333 亿元，自 22 年起板块连续亏损，累计亏损规模达 2008 亿元，结算规模收缩、表内外利润率下行、三费费率上行、减值规模

2、提升是亏损的主要原因。利润率方面，24H1 板块房企扣税毛利率为 11.1%，同比下降 3.0pct，表外投资净收益同比下降 48%。房价下行叠加高价地集中结算较大程度上影响房企表内外盈利能力，营收口径销售管理费用率 6.0%，同比基本持平，财务费用率 4.8%，同比上升 1.0pct，此外板块合计计提减值损失 625 亿元，同比增长41%，自 21 年以来板块连续 3 年减值规模在 2200 亿元以上。房企资产减值压力测试通常发生在四季度，24 年减值节奏有所提前，考虑当前房价仍处在下行通道，下半年减值压力仍然存在。24H1 板块房企净利率、归母净利率分别为-2.4%、-3.4%，在 23

3、年转亏的基础上进一步下降 1.1pct、1.2pct。扣除非经常项目后核心经营净利率为-0.6%，首次转负，在市场景气改善、房价边际企稳之前，房企业绩仍持续承压。缩表第三年，可结资源减少。缩表第三年，可结资源减少。截至 24H1，A+H 板块房企总资产规模17.79 万亿元，同比-8.9%，总负债规模 13.69 万亿元，同比-10.4%，归母净资产 2.39 万亿元，同比-4.9%。资产端，货币资金/总资产连续4 年下降（24H1 占比 7.2%），主流央国企（中海宏洋、保利置业、绿城、越秀、中海发展、建发国际、保利发展、华润置地）占比超过 10%，投资性房地产占比连续 6 年提升，存货+长

4、股投占比略有下降。负债结构中，A+H 板块房企预收账款 3.45 万亿元，同比-27%，有息负债 5.28万亿元，同比-3.1%，负债结构恶化，主要受出险房企拖累影响。低景气环境销投市占率持续提升，开工缩量延续。低景气环境销投市占率持续提升，开工缩量延续。销售方面，低景气环境下头部房企市占率仍持续抬升，八强房企 24 年前 8 月销售金额同比下滑 29%，领先百强房企 9.5pct，八强占百强房企销售金额比例从23 年的 33%提升至 38%。投资方面，投资选择集中在少数房企手中，24H1 仅建发国际、建发股份、越秀、滨江拿地力度超 30%，房企投资范围更加聚焦，偏好高权益掌控收益。开工方面，

5、重点房企 24H1新开工面积同比-36%，年初开工计划完成率 37%，较 23H1 降低 8pct，24 年低迷的销售表现持续削弱房企开工意愿，以 24 年年初开工计划及 23 年 78%的计划完成率推算，24 年重点房企新开工降幅将达 31%。竣工方面，重点房企 24H1 竣工面积同比-26%，低于统计局竣工 22%的降幅，24H1 竣工目标完成率 38%，假设 24 年年初竣工计划完成率与 23 年的 95%持平，则样本房企 24 年竣工降幅将达到 23%。风险提示风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。行业评级行业

6、评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2024-09-05 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 021-38003639 分析师：分析师：邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 分析师：分析师：谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 请注意，邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产及物管行业24年第35周周报:行业企业成交疲弱，关注降息进程及空间 2024-