【研报】房地产行业： 从贝壳上市深度研究房地产经纪行业洞察居住生态共谱经纪未来-20200817（35页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/深度研究 2020年08月17日 房地产 增持（维持） 陈莉陈莉 SAC No. S0570520070001 研究员 SFC No. BMV473 0755-82766183 陈慎陈慎 SAC No. S0570519010002 研究员 韩笑韩笑 SAC No. S0570518010002 研究员 01056793959 林正衡林正衡 SAC No. S0570118080076 联系人 021-28972087 1房地产房地产: 景气度维持高位，投融资保持活跃景气度维持高位，投融资保

2、持活跃 2020.08 2房房地产地产: 行业周报（第三十三周） 行业周报（第三十三周） 2020.08 3 房地产房地产: 细则持续落地， 试点指日可待细则持续落地， 试点指日可待 2020.08 资料来源：Wind 洞察居住生态，共谱经纪未来洞察居住生态，共谱经纪未来 从贝壳上市深度研究房地产经纪行业 核心观点核心观点 贝壳作为中国最大的房屋交易服务平台，开拓经纪行业基础架构，成为交 易服务数字化、 标准化先驱， 致力于搭建以 ACN 为核心的一体化开放平台。 透过贝壳的高速发展路径，我们认为中国房地产经纪行业成长规模广阔， 将在规范创新中迎接共享繁荣的未来。建议投资者积极关注显著提升行业

3、 效率、商业模式可持续且具备网络效应、能够凭借规模优势形成竞争壁垒 的头部标的，推荐我爱我家，行业内相关上市公司还有国创高新、世联行。 贝壳：从链家进化而来的中国房地产交易巨头贝壳：从链家进化而来的中国房地产交易巨头 贝壳是线上线下一体化住房交易和服务平台，由链家进化而来，立志重塑 中国房地产经纪行业，2019 年 GTV 高达 2.13 万亿元，市占率 9.55%。旗 下贝壳平台是面向生态系统参与者的开放平台，SaaS、客户前端、线下门 店、交易中心、金融服务等各类模块与 ACN 一起构成基础设施。2020H1 贝壳平台拥有自营链家门店 7700 家、经纪人 13.42 万人，加盟品牌德佑

4、和其他合作品牌门店 34547 家、 经纪人 32.18 万人， 非链家品牌成为 2019 年以来推动 GTV 和业绩加速增长的主要力量，新房增速尤其亮眼。尽管受 到疫情干扰，2020H1 依然实现营收 273 亿元，净利润 16 亿元。 国内经纪业务的发展：从野蛮生长到规范创新国内经纪业务的发展：从野蛮生长到规范创新 中国大陆房地产经纪行业经历 2008 年后的整合与调整期、2011 年至今的 移动互联网和产业互联网融合发展阶段，逐渐步入数字经济时代，同时发 展路径呈现直营、加盟、O2O、平台一体化四种形态。但是行业依然总体 呈现出粗放发展的态势，堵点体现在合作机制的搭建，难点表现在从业人

5、员综合能力的提升，痛点在于真房源和信任危机。 格局与未来： “一超多强”的格局，格局与未来： “一超多强”的格局，2C 与与 2B 的争夺的争夺 展望我国经纪行业未来格局，我们认为线上竞争将依然聚焦 C 端流量的争 夺；线下竞争将集中于头部品牌对区域中小门店资源的整合与争夺，进而 聚焦产业互联网层面供给侧的改革，即产业链优化、资源共享以及行业能 效提升等 B 端能力；新房代理层面，存量经纪公司占据线上线下的入口优 势，多元业务结构下具备更强的垫佣和议价能力，区域市场理解、客户服 务粘性和一二手场景切换能力更为突出，将持续抢占传统代理市场份额。 CIC 报告显示，2024 年中国新房、二手房、租

6、赁、衍生服务 GTV 有望达 到 45.7 万亿，经纪服务佣金收入有望达到 5078 亿。 全球房地产经纪上市公司估值如何？全球房地产经纪上市公司估值如何？ 我们梳理了全球主要房地产经纪上市公司概况。从商业模式的角度看，大 体可以分为 5 个类别：信息平台、房地产电商、传统中介、新房代理和一 体化平台。 从估值的角度看， 海外市场主要采用 EV/EBITDA估值法， Zillow、 Redfin 等以线上业务为主的平台类公司 2022 EV/EBITDA（Bloomberg 一 致预期）显著高于 Realogy、RE/MAX 等以线下业务为主的传统经纪公司。 风险提示：行业周期波动，规模不及预