高力国际：西安产业园的产业变迁（6页）.pdf

1、 拥抱“新西安”专题产业园篇 张潇嘉 高级经理 | 华西区研究部 自山东的自山东的罗宾罗宾，2018 年毕业于西北工业大学机械电子工年毕业于西北工业大学机械电子工程专业。由于此前在高新区软件新城里的一家北京机电科程专业。由于此前在高新区软件新城里的一家北京机电科技公司实习，毕业后的技公司实习，毕业后的罗宾罗宾顺利的留了下来，成为了该公顺利的留了下来，成为了该公司一名电子工程师，主要负责大功率司一名电子工程师，主要负责大功率 IGBT 及及 SIC 器件驱器件驱动调试与测试工作。在刚过去一年，动调试与测试工作。在刚过去一年，罗宾罗宾正式成为了一名正式成为了一名“新西安人”，是西安“抢人大战”的硕

2、果之一。“新西安人”，是西安“抢人大战”的硕果之一。罗宾罗宾的的师哥师姐们大多去了深圳这个大都市寻找工作机会，华为师哥师姐们大多去了深圳这个大都市寻找工作机会，华为曾是他们最青睐的企业。如今曾是他们最青睐的企业。如今罗宾罗宾发现身边有越来越多的发现身边有越来越多的同学选择暂时留在西安。现在同学选择暂时留在西安。现在罗宾罗宾习惯每天上班前先买一习惯每天上班前先买一杯杯星巴克星巴克，再穿过园区门前正如火如荼建设的地铁六号线，再穿过园区门前正如火如荼建设的地铁六号线围挡，很快他就可以不用再坐公交车上班围挡，很快他就可以不用再坐公交车上班了了。在接近两年。在接近两年的工作时间里，的工作时间里，罗宾罗宾

3、目睹了高新区产业园的飞速发展，目睹了高新区产业园的飞速发展，而而通过通过产业园产业园这个载体我们看到的这个载体我们看到的则是则是西安西安日新月异日新月异的产业的产业发展发展。 存档现在：高力国际研究部为你提取，解读西安产业园现状 1. 整体来看，市场总存量快速攀升。整体来看，市场总存量快速攀升。 截至 2018 年末，西安市优质产业园项目总存量已超过333 万平方米，产业园市场容量不断扩大。且整体空置率逐步降至 20%以内。 2. 西安产业园市场的发展早于传统写字楼，目前西安产业园市场的发展早于传统写字楼，目前已形成较为成熟的办公氛围。已形成较为成熟的办公氛围。 自 2001 年西安软件园首期

4、入市以来，产业园市场经历 18年的发展，逐步形成城南高新区，城北经开区，西咸新区三个核心产业园聚集区域。并且为该地区后续写字楼的开发营造了良好的商务办公氛围。 图表图表 1：全国主要城市产业园表现全国主要城市产业园表现 高力快报 西安西安 | 产业园产业园 2019 年 2 月 25 日 2 西安西安 | | 产业园产业园 | 高力国际高力国际 3. 西安成为西部地区最受优质产业园开发商青睐西安成为西部地区最受优质产业园开发商青睐的城市的城市 虽然产业园开发主要为政府主导，但西安同时也是最受优质产业园开发商青睐的西部城市，西安产业园硬件品质较高，与优质开发商的参与密切相关。以环普，腾飞为代表的

5、外资开发商更是在西安打造出了全国的标杆产业园项目。此外，开发商较高的物业自持比例也是拉升西安产业园整体品质与租金水平的重要因素。截至 2018 年末，西安市产业园平均租金录得人民币 1.72 元每平方米每天，与其他强二线城市处于同一水平区间。 图表图表 2：西安产业园开发主体类型西安产业园开发主体类型 数据来源：高力国际研究部，产业及工业地产服务部 4. 西安产业园市场虽经历短期集中供应，但市场西安产业园市场虽经历短期集中供应，但市场供需结构正逐步回归理性。供需结构正逐步回归理性。 2015 至 2017 三年，西安产业园新增供应录得显著增长，造成市场短期供过于求. 图表图表 3：西安产业园市

6、场存量与供应：西安产业园市场存量与供应 数据来源：高力国际研究部，产业及工业地产服务部 产业园子市场与写字楼商圈虽有重叠或毗邻，但近两年产业园供需结构的优化使其租赁表现普遍优于乙级写字楼 图表图表 4：西安产业园区域分布：西安产业园区域分布 数据来源：高力国际研究部，产业及工业地产服务部 图表图表 5：西安：西安写字楼写字楼区域分布区域分布 数据来源：高力国际研究部 开发商35%65%产业园开发面积占比产业园开发面积占比-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%01002003004005006007008002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013