1、新一轮去库存背景、效果及展望新一轮去库存背景、效果及展望地产杂谈系列之五十五地产杂谈系列之五十五证券研究报告20242024年年5 5月月2727日日请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款行业深度报告行业深度报告地产行业地产行业强于大市（维持）强于大市（维持）杨 侃投资咨询资格编号：S1060514080002郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师证券分析师1供求关系发生重大变化，去库存刻不容缓。供求关系发生重大变化，去库存刻不容缓。从供给端来看，2024年4月全国商品房待售面积7.45亿平，超过2016年

2、高点；已开工未售商品房面积去化周期44.4个月，创历史新高，超63个城市住宅去化周期超过18个月。从需求端来看，短期房价和收入预期制约政策效果，中长期城镇化放缓、出生人口下降带来潜在需求下降，同时二手房挂牌量快速上升，分流新房需求同时加剧市场供需压力。短期销售有望提振，中期效果仍待观察。短期销售有望提振，中期效果仍待观察。受房价下行及利率下降影响，根据我们测算首付由20%降至15%、房价降低10%、利率由3.75%降至3.55%，月供反而下降6.7%，居民月供/可支付收入压力反而下滑。考虑此前二套房利率下限（4.15%）较高，潜在利率下降空间更大，有望加快二套房需求入市。中期来看，当前市场观望

3、情绪依旧浓厚，同时历史来看，居民更倾向于顺周期加杠杆，政策效果持续性仍待观察。值得注意的是，当前重点城市一二手总成交已逐步企稳，随着下半年基数回落，销售降幅有望大幅收窄。测算收储可消化库存数千万平，定价为落地关键。测算收储可消化库存数千万平，定价为落地关键。测算按前4月均价收购，预计可消化库存0.52亿平，为全国商品房待售面积的7%，占2023年全国商品房销售的4.7%。若收储全部年内落地，有望带动5-12月销售面积同比转正，测算现房/已经开工未售商品房去化周期回归十年均值，或需万亿级资金体量。考虑收储房屋主要用于保障房，基于保本或者覆盖融资成本考虑均需要折价收购，但现房库存去化难度低于期房，

4、开发商对于折价收购接受度有待观察；同时高库存城市主要为三四线，而保障房需求主要聚焦一二线，供需错配可能影响政策落地规模。供地限制有一定效果，但核心仍在需求端。供地限制有一定效果，但核心仍在需求端。不完全统计20个城市住宅去化周期超过36个月，其中18个城市2023年住宅出让建面占各城市可售库存27.5%，占2023年全国商品住宅成交的3.6%。由于城市土地吸引力下降，2022-2023年土地出让同比已分别下降43.5%、12.5%，但库存仍处于高位，意味着需求端恢复或才是去库存重点。从市场供应结构来看，2023年以来大户型投资额明显好于小户型，叠加“14号文”以来，全国加大保障房建设和供应，未

5、来市场满足多样化改善需求，二手房承接大量刚性需求，政府保障房提供基本住房需求的供应体系逐步确立。核心观点核心观点fYfYbZeU8XeZfVfV8ObP7NsQmMtRnRfQpPrMlOnPwO6MmMwPwMnOyQNZpOoO2核心观点（续）核心观点（续）政策端仍存空间，行业流动性压力犹存。政策端仍存空间，行业流动性压力犹存。尽管政策持续呵护，但百强房企4月销售额同比仍下降47%，前4月到位资金仍下降24.9%。而“白名单”等融资政策更多聚焦项目层面“保交楼”，根据Wind统计，下半年及2025年境内地产债到期与提前兑付规模仍有1111亿和2486亿，行业流动性压力仍存。从政策空间来看，

6、未来一线限购限贷政策优化、财税方面支持、保障房再贷款额度提升等存在进一步支持可能。投资建议：投资建议：随着“5.17”系列政策的落地，短期将步入基本面观察期，目前市场对政策效果仍有分歧，加上部分个股短期涨幅过快，不排除板块短期震荡，5、6月销售数据为重要观察指标；中期来看，我们认为“5.17”政策力度已超2008年和2014-2015年，无论是央行降首付还是政府收储，均体现中央强力去库存、消化存量房产的决心，若后续楼市企稳不及预期，仍有望更大力度政策支持。个股投资方面，考虑政策落地叠加短期板块涨幅过快，建议精选个股，短期建议优选受益政府收购土地、有望盘活存量资产缓解资金压力的房企如万科A、金地