1、保租房特点、格局及展望保租房特点、格局及展望收收租资产系列报告之保租房即保障房系列报告之三租资产系列报告之保租房即保障房系列报告之三证券研究报告20242024年年0505月月1010日日证券分析师证券分析师请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款行业深度报告行业深度报告 地产行业地产行业强于大市（维持）强于大市（维持）杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002 YANGKAN郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003 ZHENGXIWEN1核心摘要核心摘要保租房潜在需求旺盛保租房潜在需求旺盛，短期供需仍将偏紧短期供需仍将偏紧。从供给端来看，“十四五”全国计划筹建保租

2、房近900万套（间），预计可解决2600多万人住房问题，2021-2023年已完成计划的64%；但从需求端来看，根据七普测算城市租非廉租房人口达1.2亿人，按青年人占比29%估算，对应约3461万人，叠加新市民租房需求，远大于保租房供应。同时若按三亿新市民、21.8%租非廉租房比例估算对应超6500万人，亦远大于供应，预计短期保租房供需仍将维持偏紧格局。低租金及低地价保障出租率和回报率低租金及低地价保障出租率和回报率，稳定性优于其它收租资产稳定性优于其它收租资产。由于各地普遍要求保租房租金低于市场租金、叠加更多长租公寓纳保提升管理品质，保租房出租率维持高位，2023年主要上市保租房REITs底

3、层资产出租率普遍超90%。同时多数保租房获地成本较低，如上海2021-2023年租赁用地地价仅为宅地1/3，测算租赁用地出租项目IRR远高于商品住宅类。从上市保障房REITS来看，2023年普遍现金流分派率高于4%，远高于核心城市不到2%的租金回报率。金融支持政策持续加码金融支持政策持续加码，REITsREITs打通打通“投融管退投融管退”全链条全链条。2023年央行推出千亿“租赁住房贷款支持计划”，用于支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，2024年央行及国家金融监督管理总局进一步出台金融支持住房租赁市场发展的17项意见。2022年5月19日，保障性租赁住房纳入REITs试点范围，目

4、前已有5只保租房REITs上市，占上市REITs总市值的8.2%。凭借稳定较高的出租率和现金流分派率，5家保障房REITs上市以来平均涨幅为12.3%，远好于其它REITs。投资建议：投资建议：随着“14号文”出台，未来“市场+保障”住房供应体系逐步确立，作为保障房体系重要组成部分，保租房迎来快速发展。得益于潜在庞大的需求群体，预计短期保租房供需仍将偏紧。我们认为保租房凭借其较低租金、获地成本，出租率及回报率有望持续维持高位，建议关注上市保障房REITs的投资机会。风险提示：风险提示：1）房价大幅下行带来租金大幅下降的风险；2）保租房超预期供应，带来行业出租率大幅下降风险；3）保租房支持政策落

5、地不及预期风险。8X9WaYbZaVbUeUaY6MdN9PtRpPsQrNiNmMrMiNoPtP8OpPzQvPmRqNxNnOvN2前言前言19941994年以来不同阶段主要保障性住房类型年以来不同阶段主要保障性住房类型 本篇报告是我们收租资产系列报告的第五篇，也是保障性住房系列报告的第三篇，在此前的系列报告中，我们梳理及剖析了产业园、物流地产、购物中心等收租资产的模式特征，同时回顾了国内保障房制度的发展历程、总结了厦门配售型保障房主要经验。本篇报告我们重点聚焦保障性租赁住房，着重分析保租房的推出背景、供需格局和主要特点。整体来看，保租房凭借较低租金及获地成本，回报率及出租率均维持较高水

6、平，相关上市保租房REITs走势亦明显优于行业。数据来源：政府官网，平安证券研究所经适房经适房廉租房经适房廉租房两限房经适房廉租房两限房公租房共有产权房1994-19981998-20072007-20102010-20142014-2023配售型配租型2023-配租型配售型公租房保障性租赁住房3CONTENTCONTENT目录目录保障性租赁住房出台背景保障性租赁住房出台背景第一部分保障性租赁住房供需格局第二部分保障性租赁住房主要特点第三部分投资建议及风险提示第四部分4需求端：租赁人口增长及周期拉长，潜在租房需求较大需求端：租赁人口增长及周期拉长，潜在租房需求较大 流动人口及高校毕业生租房需求