1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|首次覆盖报告 2024 年 03 月 23 日 中海物业中海物业（02669.HK）深耕厚植，深耕厚植，笃行笃行致远致远，打，打造物业造物业央企标杆央企标杆 中海物业背靠央企大平台，深刻受益于集团协同优势中海物业背靠央企大平台，深刻受益于集团协同优势，多年深耕物业管理服多年深耕物业管理服务务。公司拥有关联方中国海外发展长期稳定的交付支撑；同时中海物业的央企背景在外拓时形成较强的信誉品牌背书，为公司近年基础物管+增值服务全面发展打下坚实基础。2018 年，公司确立了持续提升客户满意度和经营规模的整体发展战略，此后公司全面面向市场拓

2、展业务。2023H1 在管面积已增长至 3.6 亿方。物业管理服务收入也逐年走高，2022 年公司物业管理服务营收同比增长 42.9%至 94.5 亿港元，2023H1 同比增长 17.7%至 51.6 亿港元。基础物管的持续基础物管的持续发展发展，一是持续加力外拓，一是持续加力外拓，2023H1 新增外拓占比接近 75%，近两年新增外拓合约面积也在快速增长，外拓能力正在持续得到市场验证。二是关联方中国海外发展销售拿地表现稳健二是关联方中国海外发展销售拿地表现稳健，为公司在管面积基本盘的增长保驾护航。2023 年，中国海外发展及其附属公司实现全口径销售面积 1336万方，权益拿地金额同比增长

3、42.2%。拿地高度聚焦在核心城市，这些城市销售确定性更强、且物业费定价也相对较高，交付后为公司提供稳定的在管面积增量。三是非住宅物业占比持续提升，助力穿越地产周期三是非住宅物业占比持续提升，助力穿越地产周期。至 2023H1，公司非住宅物业占在管面积的比重已经提升至 28.2%；同期新增在管面积中，非住宅物业占比已达 55.2%。非住户增值服务中，工程增值服务全周期管理，乘政策东风发展迅猛非住户增值服务中，工程增值服务全周期管理，乘政策东风发展迅猛。公司非住户增值服务营收保持高增，3 年 CAGR 约 32%，包括工程服务、交付前服务、销项检查服务和顾问咨询服务等 4 个子业务。其中工程服务

4、增长较快，通过“一线五链”整合上下游供应、提供全程物业管理解决方案。政策面看，住建部相关领导多次提及要“完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制”。公司旗下海博工程及兴海物联受益于政策，近年发展迅猛，是房地产下行周期中增长相对明确的方向。住户增值服务受益在管面积的扩张以及经济修复，成长空间广阔住户增值服务受益在管面积的扩张以及经济修复，成长空间广阔。公司基于基础物业服务在客户端积累的优良口碑，近年来不断进行业态扩围和创新，住户增值服务呈现跳跃式发展，营收 3 年 CAGR 为 26.9%，毛利润贡献占比高。子业务方面，居家生活服务及商业服务运营增长迅猛，2021-2022 营收复合增速

5、达 53.3%。居家生活服务基于公司持续增长的在管面积，相对刚性的日常居住需求为公司业绩提供稳健基本盘；同时多元化、客制化的居住服务需求将为公司业绩带来更多增长弹性。投资建议：投资建议：我们认为公司基础物管内生外拓将持续发力、非住业态物管空间广阔，同时增值服务中工程增值与住户增值服务增长潜力大，业绩确定性强。我们预计公司 2023/2024/2025 年营收分别为 152.1、182.1、216.3 亿港元；归母净利润分别为 15.4、18.5、22.1 亿港元；对应的 EPS 为 0.47、0.56、0.67港元/股；对应 PE 为 12.3、10.2、8.6 倍。首次覆盖，给予“买入”评级

6、。风险提示：风险提示：在管面积扩张不及预期、人工成本上升、收并购项目整合不及预期。财务指标财务指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元）9,442 12,689 15,213 18,213 21,626 增长率 yoy（%）44.3 34.4 19.9 19.7 18.7 归母净利润（百万元）984 1,273 1,539 1,854 2,209 增长率 yoy（%）40.6 29.4 20.9 20.5 19.1 EPS 最新摊薄（元/股）0.30 0.39 0.47 0.56 0.67 净资产收益率（%）32.3 35.0 29.7 27.4 25