1、 证券研究报证券研究报告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2024 年年 03 月月 18 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）北京的二手房时代北京的二手房时代 存量房时代系列报告存量房时代系列报告（二）（二）城市发展存在弹性边界，城市发展存在弹性边界，产业是第一决定要素产业是第一决定要素。1）城市发展往往以产业区为中心，由于通勤时间越长，居民对住宅的偏好越低，导致居民只会在一定区域内满足居住需求，同时政府完善区域内商业、学校、医疗等配套设施建设，形成成熟的居住片

2、区，在这过程中产业体量决定能吸附人口数量，进而影响城市边界范围。2）弹性边界的扩张实质是产业外溢，在过去的产业辐射区的边缘形成新的产业点，以此为中心导入人口、推动配套设施建设。以北京为例，2010 年前海淀区互联网产业主要集中在中关村，海淀区五环外开发强度较低，但随着互联网产业向北部后厂村外溢，人口聚集，政府围绕后厂村加大海淀北宅地及配套设施开发力度，上地、永丰、西北旺板块成为置业热门区域，弹性边界得以扩张。城市发展边界的另一决定要素是交通城市发展边界的另一决定要素是交通，交通越便捷，产业有效辐射区域范围，交通越便捷，产业有效辐射区域范围越大。越大。城市交通发展可有效降低单位出行成本，尤其是城

3、市高架快速路、轨道交通可大幅缩短通勤时间，将更大的空间纳入产业区辐射的有效区域内，以往距离产业区较远的新房也能成为优质供给，改善城市居住条件，有效需求区边界变相扩容。当城市当城市的主要产业区辐射范围基本建设成熟的主要产业区辐射范围基本建设成熟，房地产市场，房地产市场逐步逐步从新房主导转从新房主导转向二手房主导。向二手房主导。1）以北京为例，2009 年后北京每年二手房成交套数大于新房成交套数，近年来二手房成交套数约为新房成交套数的2.5倍，核心原因是中心城区建设成熟后，新房供应及成交大幅缩量：2021 年北京商品房成交面积相比于 2009 年减少 1003 万方，其中，东城、西城、朝阳、海淀四

4、区减少694 万方，占比约 70%。2）从二手房成交区域分布来看，2023 年北京中心 6区二手房成交套数占全市比重约 68%，居民购房需求释放更多地集中在有效需求区域。新房未来增量在于城市产业扩张、中心区城市更新、郊区房价下降并提供差新房未来增量在于城市产业扩张、中心区城市更新、郊区房价下降并提供差异化产品、以及异化产品、以及基础设施完善带来的基础设施完善带来的职住交通范围扩张。职住交通范围扩张。1）城市产业新区增量带动人口导入，从而推动区域新房市场发展。2）产业辐射圈内城市更新预计能提供优质新房供给，满足居民有效需求，但目前更新成本较高，预计难以快速释放。3）产业辐射圈外房价下降，且提供优

5、质差异化住房产品，或能扩大城市有效需求半径。4）城市基础设施完善，尤其是轨道交通发展，可以极大扩张城市内部 30-40 分钟交通范围，有效扩大城市边界，但当前城市轨道交通审批趋严，高增速需特殊机遇。投资建议：投资建议：城市发展的边界由产业及交通决定，随着城市产业有效辐射范围建设成熟，轨道交通不再大幅扩展，地产市场将向二手房主导的市场演化。新房增量重启在于产业扩张、有效需求区内城市更新、郊区供应优质差异化产品、城市基础设施（尤其是交通）进一步完善。二手房时代下，具有持续更新真房源系统能力的头部中介公司已形成较深护城河，有望受益于需求提升，建议关注头部中介公司贝壳-W、我爱我家等。风险提示风险提示

6、：地产市场超预期下行。证券分析师：单戈证券分析师：单戈 邮箱： 执业编号：S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)111 0.01 总市值(亿元)11,441.37 1.30 流通市值(亿元)10,751.95 1.57 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M 绝对表现 6.9%-20.6%-25.1%相对表现-0.0%-16.3%-15.8%相关研究报相关研究报告告 房地产行业跟踪报告：新房需求来自于哪儿？2024-03-12 房地产行业周报（2024 年第 9 周）：融资协调机制持续落实，住建部提出防止市场大起大落 2024-03-05 二手房交易