1、证券研究报告行业+公司首次覆盖房地产 东吴证券研究所东吴证券研究所 1/35 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业+公司首次覆盖 如何在即将开启的美国地产新周期中，寻找如何在即将开启的美国地产新周期中，寻找对应的中国机会？对应的中国机会？2024 年年 02 月月 23 日日 证券分析师证券分析师 房诚琦房诚琦 执业证书：S0600522100002 证券分析师证券分析师 肖畅肖畅 执业证书：S0600523020003 证券分析师证券分析师 白学松白学松 执业证书：S0600523050001 行业走势行业走势 相关研究相关研究 新房成交环比增长，上海

2、苏州优化限购政策 2024-02-05 上海跟进楼市政策，放松外环外限购 2024-01-30 增持（维持）Table_Tag Table_Summary 投资要点投资要点 如何分析美国房地产市场？如何分析美国房地产市场？利率是影响市场的重要因素。利率是影响市场的重要因素。每一轮加息每一轮加息/降息都带动降息都带动 30 年抵押贷款固定利率上行年抵押贷款固定利率上行/下行，进而带动房地产销售减下行，进而带动房地产销售减少少/增加。增加。2000 年以来美国降息和加息周期下房地产市场表现：降息初期，成交量维持稳定，随着利率降低，成交量明显增加，整个降息周期，房价上涨明显。加息初期，成交量维持稳定

3、，随着利率升高，成交量明显减少。2024 年年美国房地产市场有望迎来新周期美国房地产市场有望迎来新周期：美国短期尚未达到降息必要美国短期尚未达到降息必要条件，降息或等待至条件，降息或等待至 2024 年二季度，带动抵押贷款固定利率回落，年二季度，带动抵押贷款固定利率回落，住住房市场的供给端和需求端均将提振房市场的供给端和需求端均将提振，推动销售回暖，推动销售回暖。供给端，供给端，成屋业主置换意愿及持有非自住房屋业主的出售意愿有望得到提振，成屋供给将缓慢增加；2023 年下半年开工的新屋将在 2024 年上半年陆续竣工，2024年上半年美国新屋供给有所支撑，且随着利率下降，建造商融资成本降低，有

4、望继续加速建设新屋。需求端，需求端，美国主力置业人群增加、移民增加及海外买家投资驱动地产需求增长，居民杠杆率水平较低、近年收入增长明显、购房意愿明显提升，利率回落后，购房成本降低助推动居民购房需求释放，带动销售回暖。若美国房地产回暖，会给中国地产链带来哪些投资机会若美国房地产回暖，会给中国地产链带来哪些投资机会？从历史数据看，美国房屋销售回暖将明显带动中国家具对美出口金额增长。具体逻具体逻辑链条为“美国利率降低辑链条为“美国利率降低美国地产销售复苏美国地产销售复苏美国家具需求复苏美国家具需求复苏家具去库阶段尾声有望进入主动补库阶段家具去库阶段尾声有望进入主动补库阶段中国家具对美出口中国家具对美

5、出口复苏”复苏”。家具作为地产后周期行业，其销售往往滞后于地产销售 1-3 个月。由于海运需要一定时间且美国渠道商通常会提前备货，中国家具对美出口通常会抢跑于美国家具销售 2-3 个月，因此中国家具对美出口和美国房屋销售变化节奏基本同频，与美国房贷利率呈现明显的负相关性。若美国 2024 年进入降息周期，住宅销售有望温和复苏，带来家居终端需求好转。叠加美国渠道商库销比降至低位主动补库，我国对美国家居出口有望温和复苏。我们认为对美销售占比高、竞争优势显著的家居公司下游订单量 2024 年将稳步增长，迎来收入和业绩的增长拐点。投资建议：投资建议：观察美国 2000 年以来的降息周期可以发现：降息开

6、启后，美国地产供给和销售通常逐步恢复，同时房价明显上涨，并在降息周期结束后延续修复节奏。展望 2024 年，美国有望在二季度开启降息周期，地产销售有望复苏带动家居终端需求好转，叠加美国家居渠道商库销比降至低位主动补库，我国对美国家居出口有望温和复苏。建议关注出口家居公司的投资机会：对美销售占比高、竞争优势显著的家居公司下游订单量预计将稳步增长，带来业绩和估值的“戴维斯双击”。推荐：（推荐：（1）记忆床垫龙头：梦百合；（记忆床垫龙头：梦百合；（2）一体化智能家居龙头：匠心家居；（）一体化智能家居龙头：匠心家居；（3）办）办公椅出口龙头：永艺股份、恒林股份；（公椅出口龙头：永艺股份、恒林股份；（4