1、 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 Table_Info1Table_Info1 合生创展集团合生创展集团（0754.HK）房地产房地产 Table_Date 发布时间：发布时间：2024-02-22 Table_Invest 买入买入 首次覆盖 Table_Market 股票数据 2024/2/22 6 个月目标价（港元）4.79 收盘价（港元）3.97 12 个月股价区间（港元）3.48-6.50 总市值（百万港元）15,056 总股本（百万股）3,793 A 股（百万股）-H 股（百万股）3,793 日均成交量（百万股）4.63 Table_历史收益率曲线 Tab

2、le_Trend 涨跌幅(%)1M 3M 12M 绝对收益 12.46%-8.74%-36.93%相对收益 0.56%-3.14%-18.91%Table_相关报告 城中村改造系列深度报告（一）20231006 证券分析师：证券分析师：吴胤翔吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 Table_Title 证券研究报告/港股公司报告 合生创展集团：合生创展集团：住宅商业双轮驱动，土储充沛的隐形巨人住宅商业双轮驱动，土储充沛的隐形巨人 报告摘要：报告摘要：Table_Summary 土储充沛，集中于高能级城市。土储充沛，集中于高能级城市。截至 2023 年 6

3、月末公司土地储备 2835 万，2023 全年销售面积 77 万，覆盖倍数 37 倍；住宅板块土储分布在环渤海、长三角及珠三角区域高能级城市，商业板块土储 95%集中于一线城市；根据克而瑞，公司 2022 年末土储权益货值 4672 亿元，在中国房地产房企总土储货值中排名第 12。高度自律，财务结构稳健。高度自律，财务结构稳健。公司负债结构以长期借款为主，2023 年 6 月末长期负债占比 68.1%，融资来源以银行为主，84%有息负债为银行，信用债占比仅为 4.6%；综合融资成本 6.3%，维持在合理水平；2022 年、2023 年1-6月有息负债分别净偿还 187、51 亿港元。“港式”内

4、资，深耕旧改多年，慢周转收获高溢价。“港式”内资，深耕旧改多年，慢周转收获高溢价。2023 年 1-12 月，公司实现销售额 326 亿元；在专注高端住宅、坚持高能级城市、慢周转的发展战略下，2023 年 1-12 月销售均价为 4.21 万/，除 2022 年受疫情影响结算外公司 2019-2021 年地产开发板块净利率分别为 35%、42%、51%；截至2022年末，公司预计通过旧改孵化的项目货值预计可达 2520 亿。布局核心城市，匠心运作构筑商业板块护城河。布局核心城市，匠心运作构筑商业板块护城河。商业板块以“合生汇”为核心 IP，轻重模式齐头并进，已建成并运营面积超 500 万，超

5、80%项目分布在北上广深一线城市，业态包括商业综合体、办公、酒店及产业综合体；截至 2022 年末，公司自持在营项目 16 个，总建面 204.92万。投资建议：投资建议：公司凭借高度自律的财务结构已度过地产至暗时刻；2022 年末权益土储 4672亿元，排名全市场第 12；在保证流动性的情况下旧改拿地、深耕高能级城市，慢周转收获高溢价；商业板块已形成核心 IP 并具备品牌护城河。我们预测公司 2023-2025 年归母净利润分别为 76.71/80.78/82.93 亿港元，每股收益为 2.02/2.13/2.19港元，对应 PE为 1.96/1.86/1.82X。在公司掌握优质土储、专注高

6、端住宅，继续大力发展商业板块的情况下业绩可期，考虑到合生创展集团自身慢周转的业务模式，我们给与公司合理目标价 4.79 港元，对应 2024 年 PE 估值 2.25 倍。首次覆盖，给予公司“买入”评级。风险提示：风险提示：行业复苏缓慢；旧改孵化进度低于预期；融资环境恶化；业绩预测和估值不达预期。40%50%60%70%80%90%100%110%120%130%2023-02-222023-03-092023-03-242023-04-082023-04-232023-05-082023-05-232023-06-072023-06-222023-07-072023-07-222023-08