2024购物中心发展现状、未来趋势及现金流影响分析报告（22页）.pdf

1、2 0 2 3 年深度行业分析研究报告目录目录C CO N T E N T SO N T E N T S购物中心发展趋势购物中心发展趋势购物中心基本情况购物中心基本情况2 2购物中心现金流影响购物中心现金流影响20世纪世纪80年代年代起步阶段，自发探索但并未形成较大影响力项目20世纪世纪90年代年代形成阶段，主动尝试，上海恒隆广场、北京国贸商城等率先导入购物中心开发运营理念2003-2012年年成长阶段，各类型参与者纷纷投入购物中心开发建设2013年至今年至今成熟阶段，购物中心逐渐走向有序，形成多元开发理念，业态集购物、餐饮、休闲娱乐等为一体，更为注重消费者体验购物中心经历多轮发展，涵盖多种类

2、型购物中心经历多轮发展，涵盖多种类型3 3资料来源：零售业态分类(GB/T18106-2021)，数位线下大数据，平安证券研究所购物中心发展历程购物中心发展历程购物中心分类购物中心分类分类依据分类依据具体类别具体类别相关特征相关特征按辐射范围都市型位于城市核心商圈或中央商务区，辐射半径可以覆盖甚至超出所在城市区域型位于城市新区或城乡结合部的商业中心或社区聚集区，紧邻交通主干道或城市交通节点，辐射半径约在5km以上社区型以满足周边居民日常生活所需为主，配备必要餐饮和休闲娱乐设施。位于居民聚居区中心或周边，交通便利按主题精品时尚型商品组合以高端国际品牌为主年轻时尚型商品组合以中端潮流时尚品牌为主生

3、活配套型商品组合以生活用品及家庭服务为主家庭娱乐型以大型家庭娱乐项目为主要聚客力量奥特莱斯型以销售打折商品为特色，在交通便利或远离市中心的交通主干道旁、旅游景区附近混合主题型无清晰主题或多主题混合 购物中心为由不同类型的零售、餐饮、休闲娱乐及提供其他服务的商铺按照统一规划，在一个相对固定的建筑空间或区域内，统一运营的商业集合体。国内购物中心发展经历起步、成形、成长、成熟四个阶段，现已形成多元开发理念、更为注重消费者购物体验。按辐射范围可分为都市型、区域型、社区型；按主题主要包括精品时尚、生活配套、家庭娱乐等类型。租金为购物中心收入核心，物业管理、推广等作为补充租金为购物中心收入核心，物业管理、

4、推广等作为补充 购物中心运营模式为租赁模式，主要盈利模式为收取租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告费、停车费等。2022年华润青岛万象城租金收入、物业管理费收入占比66%、18.9%；杭州西溪印象城租金收入、物业管理费收入占比71.2%、18.2%。租金收取方式中，固定/提成租金取高、纯提成租金与购物中心销售额直接相关；其中固定/提成租金取高既能保证稳定保底收入，又能分享商户销售业绩提升，对购物中心最为有利。资料来源：REITs招募说明书，平安证券研究所；华润青岛万象城2022年收入结构为财报口径，杭州西溪印象城为管理口径4 4购物中心收入结构购物中心收入结构消费基础设施消费基础设施REI

5、TsREITs底层资产收入构成（底层资产收入构成（20222022年）年）消费基础设施消费基础设施REITsREITs底层资产租赁面积占比（底层资产租赁面积占比（2023H12023H1末）末）3.0%33.9%34.8%2.9%7.6%11.6%92.4%58.5%53.6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%青岛万象城杭州西溪印象城长沙金茂览秀城联营租金固定/提成租金取高提成租金固定租金0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%华润青岛万象城杭州西溪印象城其他收入停车场收入多经及广告收入固定推广收入物业管理收入租金收入购物中心成本构成多

6、元，提供多项职能岗位购物中心成本构成多元，提供多项职能岗位 购物中心运营支出涵盖物业管理及维修保养、运营管理费及折旧成本、一般行政管理费及人力薪酬、各类税费等。根据中国购物中心对经济社会发展贡献力报告（2021）估计，一个10万平米体量购物中心预计提供运营管理（含项目招商）岗位约40个，物业管理岗位约80个。如果该项目非三级架构、或有归属的区域公司、或有总部公司提供人员支持，购物中心所提供的岗位数量将会更多。资料来源：REITs招募说明书，中国购物中心对经济社会发展贡献力报告（2021），平安证券研究所5 5某购物中心团队架构图某购物中心团队架构图杭州西溪印象城杭州西溪印象城20222022年