1、1 行业行业报告报告行业专题研究行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产房地产 美国房地产市场美国房地产市场：二手房市场：二手房市场 美国二手房市场美国二手房市场占比高占比高，三大交易商领军二手房市场，三大交易商领军二手房市场 美国二手房市场成熟，2022 年交易量约为 503 万套，占房屋交易总量的 88.65%。在这一市场中，Zillow、R 和 Redfin 等三大交易商占据主导地位，其网络浏览量占市场份额的 3/4 以上，其中 Zillow 占比高达 43%。2023 年，美国房地产市场增速放缓，三大交易商的营业收入增长随着行业增长进入平台期，一方面加息影响美国购房者成本，一

2、方面对未来房价的担忧也增加了购房者的观望情绪。以美国三大都市区为例，以美国三大都市区为例，市场供需相对均衡市场供需相对均衡 整体上，美国房价稳步上涨，受到就业市场推动的人口增长影响，类似洛杉矶等核心城市市场表现突出。购房挂牌到成交时间呈现季节性周期，受到严格贷款规则和交易流程的影响，购房者付款周期较长。住房交易量存在季节性波动，市场供需相对均衡，但 2023年末交易量下降，或受联储加息影响。库存量整体下降，但春季月份新增挂牌量较多。产权、税收与交易机制，永久产权下产权、税收与交易机制，永久产权下较高的较高的持有成本持有成本 美国的房地产交易涉及多方面，其中比较重要的是税费和成本，其中包括房产税

3、、资本收益税和转让税。房屋买卖基于永久产权，保护所有者长期控制和使用财产。然而，房产税因州而异，部分州的税率较高，增加了长期持有成本。资本收益税取决于收益金额和资产持有时间，长期持有的资产税率较低，短期交易成本较高。房产转让税也因州而异，部分州不收取，而部分州也采取低税或免税策略。市场波动下的利率变动，美国购房者的新购房障碍市场波动下的利率变动，美国购房者的新购房障碍 部分购房者对未来的房地产市场持观望态度，主要因素包括担忧未来经济前景、抵押贷款利率上升和房价上涨。购房者面临的主要障碍包括存款不足、低收入、信用评分问题以及经济不确定性。购房者也在积极采取应对措施，如增加储蓄、考虑搬迁至房价更低

4、的地区，以及等待抵押贷款利率下降。美国购房市场在市场波动和利率上涨的影响下，对购房者提出更高的财务要求。投资建议投资建议 美国成熟的二手房市场对国内二手房市场发展有一定借鉴意义，未来国内二手房交易服务商有望向专业化，高效化发展。未来政策有望在支持需求端购房及企业端融资持续发力，一定程度支撑房地产销售和投资。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。二手房市场有效恢复，建议关注存量房龙头企业。风险提示：风险提示：（1）政策调整滞后性风险；（2）房地产市场下行风险;（3）金融市场波动风险 证券研究报告 2024 年 01 月 07 日

5、投资建议：投资建议：强于大市（维持）上次建议上次建议：强于大市 相对相对大盘大盘走势走势 作者作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱： 联系人：姜好幸 邮箱： 相关报告相关报告 1、房地产：城中村改造有望加速2024.01.07 2、房地产：比较视野下的房地产浪潮及核心城市房地产特征2024.01.04 -40%-23%-7%10%2023/12023/52023/92024/1房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 正文目录正文目录 1.三大交易商领军美国二手房市场三大交易商领军美国二手房市场 .4 4 1.

6、1 美国二手房交易市场占比高.4 1.2 Zillow 和 News Corporation 财务状态稳健.5 1.3 美国 2023 年二手房市场增长放缓.6 2.以美国三大都市区为例，房价跟随城市发展上涨以美国三大都市区为例，房价跟随城市发展上涨 .7 7 2.1 美国租赁市场：空置率下降，租金平稳上涨.7 2.2 美国住房市场成交：供需平衡，成交周期稳定.8 2.3 美国住房市场存量整体下降.9 2.4 美国住房市场挂牌成交：降价房源比例较稳定.9 3.产权、税收与交易机制，永久产权下的较高持有成本产权、税收与交易机制，永久产权下的较高持有成本 .1010 3.1 房屋买卖根本是产权交易