1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 建筑建筑 2023 年年 12 月月 12 日日 城中村改造系列报告之一 推荐推荐（维持）（维持）城城改战略高度定位，周期引擎蓄势待发改战略高度定位，周期引擎蓄势待发 行业政策：城中村改造政策密集出台，中央高度定位，地方积极响应行业政策：城中村改造政策密集出台，中央高度定位，地方积极响应。2023 年4 月政治局会议首次将属于城市更新政策组成部分的城中村改造单独提出来重点强调，之后 7 月国常会提出在超大特大城市积极稳

2、步实施城中村改造，政治局会议再提要积极推动城中村改造，并召开城中村改造工作部署电视电话会议；9 月自然资源部决定在 43 个城市开展以城中村为重点的低效用地再开发试点；并且央行和国开行都先后表态，要在资金方面对城中村改造进行支持。同时地方政策积极呼应，今年 6 月以来青岛、合肥、南京、郑州、重庆、广州等多个二线城市以及兰溪、新乡等三四线城市先后发文重点提出了城中村改造，并且屡屡提及在棚户区和城中村改造中推行货币化和房票安置。本轮城中村改造在政策层面高度战略定位，预计伴随后续的资金到位，其作为顺周期的引擎蓄势待发。城改历史：城中村改造过去投资力度相对较小，但城改历史：城中村改造过去投资力度相对较

3、小，但预计预计未来规模可期未来规模可期。城中村改造本质上属于棚改范畴，棚户区包括城镇棚户区、工矿棚户区、国有垦区危房等，其中城镇棚户区包括成片棚户区、城中村和旧住宅区。从过往经验来看，对比棚户区改造，城中村首先主要以改造更新为主，其次资金来源和体量上，城中村改造资金主要源于政府专项款和补助资金，相比棚户区改造货币化安置每年上万亿的投资规模，城中村改造资金投入相对有限。而当前城中村改造作为老旧小区改造中的一部分被政府逐渐重视，今年中央和地方多次将本属于城市更新政策组成部分的城中村改造单独提出来重点强调，或预示后续无论是改造规模、改造模式还是资金支持力度，本轮城中村改造将不同以往，规模可期。城改模

4、式：本轮城中村改造的拆迁比率、容积率和资金规模均有望城改模式：本轮城中村改造的拆迁比率、容积率和资金规模均有望提升提升。从中央和地方出台的城中村改造政策按图索骥，可以观察到，改造模式和过往相比有了一些变化：1）拆迁比率：国常会通过的城中村改造指导意见中，明确要求分三类实施改造，“具备条件的城中村实施拆除新建”，地方层面，广州提及将“采取净地+公开市场的土地出让形式”，青岛、合肥、郑州、南昌等城市均有提及货币化安置，这些表态均预示着本轮城改的拆迁比率或将有所提升；2）容积率提升，自然资源部明确提出“提高土地利用效率”、“大幅提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率”、“容积率奖励”等，并且根

5、据经济观察网新闻，自然资源部发文建议各地取消远郊容积率限制，我们认为这也预示着本轮城改的规划容积率或将有所提升；3）资金来源：国开行和央行先后表态了要在资金方面对城中村改造进行支持。福州计划建立城中村改造“1+N”体系，争取中央补助、专项债券、专项借款等金融政策。调研总结：青岛城改推进快、调研总结：青岛城改推进快、到访项目均拆除到访项目均拆除、容积率提升多、容积率提升多。从青岛市城中村改造草根调研中可以明显感受到，项目改造模式和政策显示出了较高程度的一致性，主要体现在：1）推进速度：到访四张项目 2023 年 3 月开工，计划2025 年 4 月竣工，但按目前速度，工期预计从 26 个月提升至

6、 20 个月，工期缩短 23%；2）拆迁比率：我们到访的李家下庄和四张项目建筑物均已拆除；3）容积率提升：四张项目拆迁前容积率不到 1.0，拆迁后按新的安置设计方案，规划容积率预计在 2.0-2.5 区间，容积率提升幅度较大；4）地块能效提升：首先项目容积率提升预计增加了更多商品房可售面积，其次，我们认为未来若可由街道办、区政府或城投公司持有部分商业，则可获取商业及办公永续性收入。行业评级行业评级：城改战略高度定位，周期引擎蓄势待发。：城改战略高度定位，周期引擎蓄势待发。2023 年 4 月以来，城中村改造政策密集出台，中央高度战略定位，地方上也积极响应。考虑到本轮城中村改造在拆迁比率、容积率