1、证券研究报告|行业专题|房地产 1/25 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2023 年 11 月 27 日 传统产业园走向产业新城，产业投资带来发展新契机传统产业园走向产业新城，产业投资带来发展新契机 产业园专题报告产业园专题报告 投资要点投资要点 需求发展推动传统产业园走向综合性产业新城需求发展推动传统产业园走向综合性产业新城 产业园区是众多企业经营和发展的物理空间载体，产业园区模式经过 40 余年产业园发展历史，园区品质和运营服务面临更高要求，传统产业园面临业务模式升级和转型，我们总结当前产业园的特点如下：1）产业园区开发往往具有项目体量大、建设业态丰富、开发周期长的特

2、点。2）受地方产业政策影响较大。产业园区的建造形式和主导产业往往受地方产业特色、产业政策、政府规划等方面的影响。3）产业集聚效应带动区域经济发展。开发区的主导产业和核心企业落位后，将逐渐产生产业集群效应，形成具有一定地域范围的企业群体。4）收入来源多元化，产业投资成为新增长极。产业园开发逐步转向园区综合运营，业务由单一的“项目开发及运营”转向“项目开发及运营+增值服务+产业投资”，产业投资为产业园开发公司业绩增长提供了新的业绩增长可能性。5）收益稳定性决定产业园是良好的 REITs 标的。产业园区的核心业务之一为园区的开发及运营，往往具有经营波动较小、园区的收入稳定、资产成熟度高的特点，共同决

3、定了产业园区将是 REITs 市场的重要底层资产，公募基础设置 REIT模式为产业园开发商提供了盘活存量资产及快速回笼资金的渠道。产业园区相关上市企业约产业园区相关上市企业约 35 家，上海是产业园房企聚集地家，上海是产业园房企聚集地 截至 2022 年底，我国典型的产业园区上市公司的数量约 35 家，其中，在 A 股和H 股上市的产业园区上市公司共有 23 家，在新三板挂牌公司 12 家。产业园企业中央企占比较高，上海是产业园房企深耕城市。从城市分布上来看，A 股产业园上市企业均分布在上海、北京等经济较为发达的核心城市。其中，上海市有 7 家产业园上市公司，是产业园公司所在最多的城市。从企业

4、性质上来看，18 家样本企业中，央国企的数量为 14 家，占比 78%。产业链投资成为推动公司业绩增长的重要因素产业链投资成为推动公司业绩增长的重要因素 产业投资对产业园公司利润贡献重要性增加，园区开发商逐渐转为产业投资商，我们选取 5 家样本企业分析产业投资特点总结如下：1）股权投资方向趋同，科创投资成为市场主旋律。从投资领域来看，科创投资已成为市场主旋律，2022 年信息技术、半导体、生命医疗、智能制造相关领域投资案例占比已超七成。2）由传统的“重资产”转为“轻资产”模式，对企业要求更高。产业投资业务具备风险性，对企业投资能力要求较高，要求产业园区开发商对所投资的产业有足够的研究和理解，又

5、要求对投资机制及架构的设计具有严谨的思路和科学论。3）产业园企业抗周期能力强，产业链投资成为推动公司业绩增长的重要因素。在当前房地产行业基本面下行区间，产业地产因为主营业务与房地产行业相比受到市场冲击较小，业务收入更加稳健，产业地产抗周期能力较强。产业园企业产业投资业务可能成为未来业绩的主要增长点，也成为公司估值提升的重要驱动因素。风险提示风险提示：产业园同质化竞争现象严重；招商不及预期，园区空置率提升；产业关联度不高，持续发展动力不足；产业投资获取收益波动风险增加。行业评级行业评级:看好看好(维持维持)分析师：杨凡分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 研究助理：吴贵伦研究助

6、理：吴贵伦 相关报告相关报告 1 三部门引导信贷均衡投放，一视同仁支持房企融资 2023.11.21 2 2024 年房地产行业风险排雷手册 2023.11.19 3 拨云见日，革故鼎新 2023.11.15 行业专题 2/25 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录正文目录 1 产行园概况：需求发展推动传统产业园走向综合性产业新城产行园概况：需求发展推动传统产业园走向综合性产业新城.4 1.1 产业园分类及模式：分类方式多样，政府主导模式较为常见.4 1.2 产业园发展趋势：功能和结构更为复合，转向综合城区.4 1.3 产业园经营模式：开发商进入多元化经营时代.6 2 产业园上市公司情况