1、从案例视角看城中村改造逻辑从案例视角看城中村改造逻辑地产杂谈系列之五十一地产杂谈系列之五十一证券研究报告杨侃 投资咨询资格编号：S1060514080002郑茜文 投资咨询资格编号：S1060520090003证券分析师证券分析师20232023年年1111月月1717日日行业评级行业评级地产地产 强于大市（维持）强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款投资要点投资要点1 1 城中村改造为城市更新重要组成，政策推动提速发展：城中村改造为城市更新重要组成，政策推动提速发展：城中村改造近期多次被中央提及，关注度与重要性持续提升，从改造程度看，可分为拆除新建、整治提升、拆整结

2、合，从实施主体看，可分为政府、市场、村集体主导。城中村改造规模整体可观，区域分化，当前范围划定为超大特大城市，随着政策陆续出台，地方工作推进，改造进程有望适度加快。城中村改造特点鲜明，模式间存细微差异：城中村改造特点鲜明，模式间存细微差异：典型案例梳理显示，城中村改造呈现周期长、资金需求大、资金回报不确定性高等特点，其中市场主导的拆除新建项目耗时较长，资金需求量大通常伴随分期开发。资金回收路径相对清晰，拆除新建多以商品住宅销售、商业地产运营等作为回笼渠道；拆整结合多以拆后重建商业体现金流覆盖拆除、整治成本；整治提升则多以租金作为回款渠道。改造项目回报率存在不确定性，市场化程度高、充分享受土地增

3、值红利的拆除新建项目回报更为可观。另外，市场化主体参与形式多样，统筹开发、代建等均为可选项。城中村改造资金多元，关注政策发力方向：城中村改造资金多元，关注政策发力方向：基于城中村改造特点，能否顺利解决资金问题、以合适回报提升资金吸引力，或为项目成功实施关键。城中村资金渠道多元，但赔偿标准高企、拆建比例限制、净地出让要求等对资金回报产生扰动。考虑部分民营市场主体改造能力受损等现实变化，政府统筹存在必要，政策发力点预计聚焦改造资金拓宽与项目机制完善，关注政策性资金支持、做地收储细节设置等情况。投资建议：投资建议：考虑城中村改造规模可观、政策出台及地方推进有望加快，建议关注具备城中村改造经验与能力企

4、业，如天健集团、越秀地产等。同时随着城中村改造等三大工程实施建设、房地产发展新模式持续构建，兼具周期穿越能力及中长期模式布局企业有望胜出，建议关注保利发展、招商蛇口、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、华发股份等。风险提示：风险提示：1）推进进程不及预期风险；2）政策调整及落地效果不及预期风险；3）房企流动性问题发酵超出预期风险。5VdUvXeXrV4XgVoZaQcM9PpNmMtRpMjMnMmNfQnPqQaQoPsRMYrQqQMYoMnQ前言前言资料来源：政府网站，平安证券研究所2 2城中村改造相关表述城中村改造相关表述时间时间文件文件/会议会议内容内容相关部门相关部门2023年4

5、月28日政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。中共中央政治局2023年7月21日关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对加大对城中村改造的政策支持城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。国常会2023年7月24日政治局会议要加大保障性住房建设和供

6、给，积极推动城中村改造推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。中共中央政治局2023年7月28日超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰2