1、中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告第四期2023年11月出版方：戴德梁行 瑞思不动产金融研究院 中联基金2 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告前言2023 年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览新加坡、中国香港 REITs 在内地大宗交易案例分析本期调研基本情况介绍不动产资本化率调研成果目录123451271213中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 1不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国基础设施 REITs 试点产品自 2021 年 6 月底正式上市，截至 2023 年 10 月底，共有29 支 REITs 产品正式发售，

2、底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个领域，发行规模达到 1,000 亿元，基础设施公募REITs 市场产品的表现与资产定价受到各方关注。2023 年 3 月份，国家发展改革委发布的关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知（发改投资2023236号）明确，贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。2023

3、年 7 月，商务部等 13 部门联合印发关于促进家居消费若干措施的通知提到，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）。在此背景下，瑞思不动产金融研究院联合戴德梁行、中联基金共同发起“中国 REITs 指数之零售不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持，以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构参与调研，通过分析受访者对不同城市零售不动产在大宗交易市场中的专业判断，参考新加坡、中国香港 REITs 收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易及公募REITs 资产定价提供了一份参考基准。目前，中国 REITs 指数之不动产资本化

4、率调研报告已发布三期，得到国内不动产投资行业、REITs 市场监管及参与机构的广泛关注与高度认可。在公募 REITs市场稳步踏入第三年发展之时，瑞思不动产金融研究院发布 2023 年度零售不动产资本化率调查研究结果，为不动产及消费基础设施 REITs 市场的长久发展提供资产定价的“锚”。最后，诚挚感谢参与中国 REITs 指数之不动产资本化率调研的 40 余家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。瑞思不动产金融研究院二二三年十一月一日前言12 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告中国内地不动产大宗交易市场投资分布（人民币 亿元）中

5、国内地不动产大宗交易市场资金来源（人民币 亿元）2023 年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览22023 上半年中国内地共录得 109 宗、共计 898 亿大宗交易。受美元加息提升资金成本、经济表现低迷及租赁基本面疲软等因素影响，投资者呈现出短期内的观望情绪，市场收并购活跃度下降，交易价格整体回归理性。上海仍是大宗交易最活跃的市场，成交金额 359 亿，占全国总成交额约 40%；北京也录得 251 亿成交，在疫情放开后市场有所反弹；广州市场情绪改善，以 132 亿成交金额创下近六年同期最高纪录；深圳 150 亿的成交金额未能承接去年下半年的增长势头，金融行业背景买家主导自用型交易；二线城市整

6、体交易量较少。关于买家类型，自用买家成交活跃，占到了总成交金额的 50%，央国企、科技类上市公司作为自用买家频繁出手。深圳大宗交易市场中，自用买家维持主导地位，占半年交易宗数近 8 成。此外，内资买家继续主导市场，约 82%的占比为近三年来新高；上海仍然受外资偏爱，外资交易额约 87 亿元，广深依旧以内资为主导买家。05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002017201820192020202120222023H1上海北京深圳广州其他城市05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002017201820192020202120222023H1内