1、请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 公司研究公司研究/房地产房地产/房地产房地产 证券研究报告 越秀地产越秀地产（0123）公司深度报告公司深度报告 2023 年 11 月 12 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市优于大市 首次首次覆盖覆盖 股票数据股票数据 Table_StockInfo 11 月 10 日收盘价（港元）7.05 52 周股价波动（港元）5.60-11.87 总股本（百万股）4025 总市值/流通市值（亿港元）284 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo 沪

2、深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%）20.46 19.31 12.40 相对涨幅（%）16.31 14.77 2.18 资料来源：海通证券研究所 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23185696 Email: 证书:S0850511010019 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email: 四十年坚实沉淀，双国资能力加持四十年坚实沉淀，双国资能力加持 Table_Summary 投资要点：投资要点：双国资背景，带来更强大股东实力。双国资背景，带来更强大股东实力

3、。截至 2022 年 12 月 31 日，越秀集团直接和间接持有越秀地产上市公司合计约 39.78%股份，为公司第一大股东；广州地铁集团作为公司第二大股东，通过全资公司广州地铁投融资（香港）有限公司持有越秀地产 19.9%股份。考虑到越秀集团是国务院国企改革“双百考虑到越秀集团是国务院国企改革“双百企业”以及广州地铁在统筹推进“轨道上的大湾区”建设方面的综合实力和企业”以及广州地铁在统筹推进“轨道上的大湾区”建设方面的综合实力和业务定位，我们认为业务定位，我们认为越秀地产越秀地产双国资的股东背景实力，有望为双国资的股东背景实力，有望为其其各项业务发各项业务发展带来强大的资源优势和支持。展带来强

4、大的资源优势和支持。合同销售逆势增长合同销售逆势增长，多元增储巩固核心竞争力。，多元增储巩固核心竞争力。2023 年上半年，越秀地产实现累计合同销售金额人民币 836.3 亿元，同比+71.0%，完成 23 年全年合同销售目标人民币 1320 亿元的 63.4%。截至 2023 年 6 月 30 日，越秀地产拥有土地储备面积 2813 万平方米，分布于全国 30 个城市。近年来，公司优化土储结构，投资项目优中选优并持续完善以 TOD、“城市运营”、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍的“6+1”特色化、多元化增储平台，近年来非公开市场增储模式占比超过 50%+。TOD 业务股东背

5、景加持，全国化拓展实现新突破。业务股东背景加持，全国化拓展实现新突破。截至 2023 年 6 月 30 日，越秀地产在广州和杭州共开发 9 个 TOD 项目，TOD 项目的总土地储备达到398 万平方米，约占公司总土地储备的 14.2%；2022 年，越秀地产于杭州通过产交所摘牌方式股权收购了勾庄 TOD 项目，首次走出广州和大湾区。商住并举，地产房托双平台互动商住并举，地产房托双平台互动。近年来，公司房托经营收入重新步入增长轨道，而商业物业总经营收入保持相对稳定。2023 年上半年，公司直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币 2.1 亿元，同比+16.7%；持有的 36.83%单位权益的越秀

6、房产基金实现经营收入约人民币 10.6 亿元，同比+12.4%。成功融资增厚现金实力，业务发展空间可期。成功融资增厚现金实力，业务发展空间可期。2023 年 6 月 2 日，越秀地产宣布供股获 1.15 倍超额认购，母公司越秀集团和第二大股东广州地铁集团对供股全力支持。随着“城中村改造”相关政策的持续推进同时考虑到越秀地产考虑到越秀地产作为广州市属国资地产的龙头地位，我们认为公司作为广州市属国资地产的龙头地位，我们认为公司具备成熟的土地规划和资具备成熟的土地规划和资源统筹的能力，稳健的财务状况和资金实力亦可为做地资金的筹措提供保障，源统筹的能力，稳健的财务状况和资金实力亦可为做地资金的筹措提供