2023城中村改造市场现状、政策环境、市场空间及产业机会分析报告（21页）.pdf

1、2023 年深度行业分析研究报告 行业研究报告 慧博智能投研 目录 目录 一、行业概况.1 二、行业发展历程.4 三、市场现状.6 四、政策环境.8 五、经济意义.11 六、参与主体与市场机会.14 七、利好产业链及相关企业.16 八、市场空间.19 一、行业概况一、行业概况 1、城中村改造不同于棚改、旧改城中村改造不同于棚改、旧改旧改旧改：可以是广义的“旧城改造”，也可以是狭义的“老旧小区改造”。“老旧小区改造”则是对小区环境、道路水电、外墙等的修缮与整改；“旧城改造”为更大的概念，包含“老旧小区改造”、“棚改”、“城中村改造”等。棚改棚改：棚改面向的棚户区，指城市建成区范围内、平房密度大、

2、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域，需要拆除重建。城中村改造城中村改造：从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村改造与棚改、旧改不同，具体来看，它们之间的区别可大致分为以下几个方面：改造对象方面改造对象方面，城中村改造针对的是超大特大城市城中村；旧城改造的对象是旧城镇、旧厂房、旧村庄等；棚改则是城

3、镇中不符合整体居住水平的危旧住房。改造模式方面改造模式方面，城中村改造为“留拆改增”，即以保留为主，拆除危房和公共短板严重的空间，同时增加公共服务设施，以政府引导、市场主导，企业实施为主，偏向市场化；棚改是政府为改善住房条件而推出的一项民心工程，以政府为主导，通过国企实施，整体偏向政策化；旧改则是综合整治模式，政府引导，市场开发商主导，整体方向更加市场化、商品化。改造周期方面改造周期方面，城中村改造要求“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”，整体周期较长；旧改也因其有较为明确的流程管理，有较长的建设周期；而棚改则大拆大建，并因三四线城市拆迁较为容易而进展迅速。资金来源方面资金来源方面，城中村改

4、造主要通过财政补贴、专项债等方式解决，同时鼓励和支持民间资本参与，以可持续运营为导向；棚改除中央补助资金、地方政府投入资金外就是地方平台借贷，并进行滚动拆改，这同时产生了较大的债务；旧改资金由政府与居民、社会力量合理共担，各地区有细化规定。2、城中村具农村与城市的双重属性，可释放消费潜力和内需城中村具农村与城市的双重属性，可释放消费潜力和内需 fYqRzQuNtQ9W8O8QaQpNrRpNtQfQpPvMkPpPsP6MpOoOMYoPmQMYtRrN 城中村具有农村与城市的双重属性城中村具有农村与城市的双重属性。在经济高速发展过程中，城市周围农业用地被合并划入规划发展范围，原居住民住宅被城

5、市包围，形成新的特殊区域，即城中村。因其与城市规划割裂，整体土地利用低效、发展不均。此外，城中村房屋通常为简陋且临时性的结构，建筑安全性较低，缺乏基本公共服务设施，如供水、排水、电力、垃圾处理等。城中村人口密度高、结构复杂，居住条件与治安皆无法得到保障。然而因城中村聚集了大量的小商贩、小作坊和小企业，成本较低，业态接地气，也形成了独特的经济活力。自自 2020 年年“十四五规划十四五规划”提出提出“城市更新行动城市更新行动”以来，我国大力推动旧城区功能性改造以来，我国大力推动旧城区功能性改造。近段时间，城中村改造成为我国城市发展的重要议题，其对于提升城市整体形象具有重要作用。目前我国许多城市启

6、动了大规模城中村改造项目，以期完善基础设施与公共服务。因其涉及到大量居民的迁移和社会稳定问题，且需要充足的改造资本，是复杂而长期的过程。城中村改造可强化城市硬支撑城中村改造可强化城市硬支撑，提升城市软实力，同时释放消费潜力和内需提升城市软实力，同时释放消费潜力和内需。随着城市人口增加和经济发展，城市拓展需求增加，但土地资源有限，城中村改造可有效利用城市内部空间，提升土地利用效率，提高城市规划和管理水平。此外，改造后的城中村将引入更多商业和服务设施，吸引更多企业和人才进驻，促进城市经济的发展，释放消费潜力和内需。3、城中村改造耗时长、资金占用城中村改造耗时长、资金占用长长 城中村改造耗时长、难度